Invertir en cocheras: ¿es un buen negocio?
Cómo usar esta herramienta
- Elegí el barrio: el precio de venta y el alquiler de las cocheras salen de nuestro relevamiento mensual, no tenés que buscarlos.
- Decidí cuántos lugares querés simular, de uno a doce.
- Ajustá el largo y el ancho —o arrastrá los bordes del plano— y mirá qué vehículo entra: eso define a cuánta gente le sirve.
- Marcá si es cubierta o descubierta, fija o móvil: el alquiler del barrio se corrige según eso.
- Cargá expensas, impuestos y vacancia para ver la rentabilidad NETA, que es la que te queda.
- Compará contra tu alternativa y pedí que una inmobiliaria te pase cocheras con esos números.
Herramienta orientativa. Los resultados son estimaciones automáticas y no reemplazan el asesoramiento de un profesional habilitado. Verificá la información antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Conviene invertir en cocheras?
Depende de qué busques. La cochera es una inversión de flujo, no de plusvalía: casi no se revaloriza, y la ganancia está en la renta mensual. A cambio pide poco capital comparada con un departamento, no tiene inquilinos que rompan nada ni refacciones, y en zonas con déficit de estacionamiento se alquila sola. Si lo que buscás es que el capital crezca, un lote o un departamento juegan otro partido. Esta calculadora te da el número concreto de tu barrio para que la decisión no sea a ojo.
¿Cuánto rinde una cochera en Argentina?
La rentabilidad bruta de una cochera suele moverse entre el 4% y el 8% anual en dólares, y la neta queda bastante abajo una vez que descontás expensas, impuestos y los meses que queda vacía. El número exacto depende del barrio: en zonas de oficinas o de mucha vida nocturna el alquiler es alto respecto del precio de compra, y en barrios residenciales con cocheras de sobra, al revés. La herramienta calcula el tuyo con el precio y el alquiler que medimos en cada barrio.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de una cochera?
La bruta es el alquiler de los doce meses dividido por el capital invertido, que es el precio de compra más los gastos de escritura. La neta descuenta antes las expensas, los impuestos y la vacancia, y por eso es la que de verdad te queda. Una cuenta que se olvida seguido: la cochera se compra en dólares y se alquila en pesos, así que hay que convertir con el tipo de cambio — si comparás el alquiler en pesos contra el precio en dólares, el número no significa nada.
¿Qué gastos tiene una cochera en alquiler?
Los que salen de tu bolsillo son las expensas de la unidad, el ABL o impuesto inmobiliario, y la vacancia de los meses sin alquilar. Mirá bien las expensas antes de comprar: en muchos edificios vienen subiendo más rápido que el alquiler y son las que se comen la rentabilidad neta. También conviene revisar si el reglamento del consorcio permite alquilar la cochera a alguien de afuera del edificio, porque si no el universo de inquilinos se achica muchísimo.
¿Qué medidas necesita una cochera para un SUV o una camioneta?
No alcanza con que el vehículo entre: hay que poder abrir la puerta y maniobrar. Como referencia, un auto chico se maneja cómodo a partir de 4,20 por 2,28 metros; un auto mediano pide 4,80 por 2,40; un SUV, 5,00 por 2,50; y una camioneta o pickup, 5,60 por 2,60. La herramienta dibuja tu cochera a escala con el vehículo adentro y te dice cuál entra, porque de eso depende a cuánta gente le sirve y, con eso, cuánto se alquila.
¿Cochera fija o móvil, cubierta o descubierta?
Una cochera fija —con lugar asignado y escriturable— vale y se alquila mejor que una móvil o rotativa, donde estacionás donde haya. Y la cubierta le gana a la descubierta. La mediana que medimos en cada barrio mezcla todas, así que la herramienta la corrige según lo que elijas: la cubierta y fija es el caso más común y queda sin ajustar, la semicubierta baja un 8%, la descubierta un 16% y la móvil un 12%.
¿De dónde salen los precios de cocheras que usa la calculadora?
De nuestro propio relevamiento. Todos los meses medimos los avisos de cocheras publicados barrio por barrio —en venta y en alquiler— y nos quedamos con la mediana, descartando los avisos que se van de rango. Sólo publicamos el barrio que llega a una muestra que se sostenga, y en cada resultado te decimos con cuántos avisos se armó el número y de qué mes es. Es el mismo relevamiento que alimenta las páginas de precios por barrio del sitio.
¿Conviene comprar varias cocheras juntas?
La rentabilidad por unidad no cambia: si comprás cinco, el capital se multiplica por cinco y la renta también. Lo que sí cambia es el riesgo: con una sola cochera, un mes vacío es un mes entero sin ingreso, y con cinco es una quinta parte. Por eso quien invierte en cocheras para renta suele buscar varias en el mismo edificio. Podés simular hasta doce lugares y ver el capital y el ingreso mensual que implica.