¿Qué porcentaje financia el banco en un crédito hipotecario? Los tres límites que definen tu préstamo

¿De verdad el banco te presta para toda la casa?

Cada vez que vuelve el crédito hipotecario circula la misma idea: que con un sueldo en blanco el banco pone la plata y vos te mudás. No es así. En Argentina ningún banco financia el 100% de una vivienda con un hipotecario tradicional. Siempre te piden una parte con ahorro propio, y esa parte suele ser bastante más grande de lo que la gente calcula al principio.

La pregunta "¿qué porcentaje me financia el banco?" parece tener una sola respuesta, un número. En la práctica se abre en varias: sobre qué valor se calcula ese porcentaje, cuánto te deja pedir tu sueldo, qué tipo de propiedad estás comprando y qué gastos quedan afuera del préstamo. Vamos una por una.

¿Qué porcentaje financian hoy los bancos argentinos?

Para vivienda única y de ocupación permanente, la mayoría de las líneas UVA se mueven entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. El 75% es el número que más se repite, tanto en bancos públicos como en buena parte de los privados; algunas entidades llegan al 80% en ciertos perfiles y otras se quedan en 70%. Las condiciones cambian seguido, así que el porcentaje exacto hay que confirmarlo en la línea vigente de cada banco antes de hacer cuentas finas.

Ese número es un techo, no una promesa. Lo que finalmente te aprueban sale de cruzar el tope con otros dos límites: la tasación de la propiedad y tu capacidad de pago. El más bajo de los tres es el que manda. Para ver cómo se ubican las distintas líneas, sirve repasar el panorama de créditos hipotecarios UVA y en pesos disponibles.

Si querés una referencia concreta de cómo razona un banco público, los requisitos del crédito hipotecario del Banco Nación, tanto para vos como para la propiedad, muestran bien la lógica que después replican otras entidades con matices.

¿El porcentaje se calcula sobre el precio o sobre la tasación?

Este es el detalle que más sorprende. Los bancos aplican el porcentaje sobre el menor valor entre el precio de compra que figura en el boleto y la tasación que hace su propio tasador. Si el vendedor pide más de lo que el banco considera que vale la unidad, la diferencia la ponés vos.

Un ejemplo con números ilustrativos: un departamento se vende en US$100.000 y el banco lo tasa en US$95.000. Con un tope del 75%, el préstamo máximo se calcula sobre los US$95.000, o sea unos US$71.250. Tu aporte ya no es de US$25.000 sino de US$28.750. Casi cuatro mil dólares que no estaban en el plan.

Por eso conviene que la tasación se haga antes de firmar el boleto de compraventa, o que el boleto incluya una cláusula atada a la aprobación del crédito. Y por eso también importa elegir propiedades apto crédito: escritura en regla, sin deudas de expensas ni impuestos, planos aprobados. Una unidad con papeles flojos puede tasarse por debajo o directamente quedar afuera.

¿Tu sueldo puede bajar lo que te prestan?

Sí, y suele ser el límite que más pesa. Los bancos ponen un tope a la relación cuota-ingreso: la primera cuota no puede superar cierto porcentaje de los ingresos netos que podés demostrar, en general entre el 25% y el 35% según la entidad y según sumes o no ingresos con tu pareja o un codeudor. Si tu sueldo no sostiene la cuota del 75%, te aprueban menos, aunque la propiedad lo valga.

El plazo juega fuerte acá. A más años, cuota más baja y más monto posible. Pero muchos bancos fijan una edad máxima al terminar de pagar, y eso recorta el plazo a quienes arrancan más grandes: es uno de los errores que frenan el crédito hipotecario para jubilados y para quienes están cerca de jubilarse. Algo parecido pasa con los ingresos no tradicionales: en el crédito hipotecario para monotributistas, la categoría y la antigüedad definen cuánto ingreso te reconoce el banco.

Antes de salir a recorrer departamentos, conviene hacer la cuenta al revés: partir de tu ingreso, ver qué cuota te aceptan y de ahí sacar el monto. La calculadora de crédito hipotecario UVA te muestra la cuota estimada según monto, tasa y plazo, y te evita enamorarte de una propiedad que no entra.

¿Cambia el porcentaje si no es tu primera vivienda?

Cambia bastante. Las condiciones más generosas están pensadas para vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Para una segunda vivienda o una compra con fines de inversión, varios bancos bajan el porcentaje financiado, suben la tasa o directamente no tienen línea disponible.

Construcción y ampliación tienen su propia lógica: el banco no financia sobre un precio de compra sino sobre el presupuesto de obra y el valor del terreno, y desembolsa por etapas según el avance certificado. Las casas en seco suman una capa más, porque la tasación tiene que reconocer el sistema constructivo; lo explica en detalle la nota sobre crédito hipotecario para steel frame.

Si la unidad está en pozo, la mayoría de las líneas tradicionales no aplica hasta que haya obra terminada y escritura. En esos casos la compra suele resolverse con planes del desarrollador, fideicomiso o financiación en cuotas, y el hipotecario aparece recién al final, si aparece.

¿Cuánta plata tenés que tener, además del anticipo?

El anticipo, que en el caso típico es el 25%, no es todo. Hay gastos que el préstamo no cubre: honorarios del escribano, comisión inmobiliaria, impuesto de sellos (con exenciones para vivienda única en varias jurisdicciones), tasación, seguros y, en algunos bancos, comisión de otorgamiento. El total varía según la provincia y el valor de la propiedad, pero conviene tenerlo sumado desde el día uno.

Hay otro factor muy argentino: la propiedad se escritura en dólares y el crédito se desembolsa en pesos. El monto en pesos que te aprueban se convierte al tipo de cambio de la operación, y si la cotización se mueve entre la aprobación y la firma, el porcentaje real que te cubre el banco puede quedar algo por encima o por debajo de lo previsto. Además, el capital se ajusta en UVA, cuyo valor publica a diario el Banco Central (BCRA).

¿Conviene pedir el máximo que te financian?

Que el banco te apruebe el 75% no significa que tengas que tomarlo entero. Pedir el máximo te permite comprar antes o apuntar a una propiedad mejor, pero también te deja con más capital ajustado por UVA durante más años. Si la inflación corre por encima de los salarios en algún tramo, la cuota pesa más en tu ingreso.

Pedir menos, en cambio, exige más ahorro inicial y a veces implica esperar. A cambio, la cuota queda más holgada y tenés margen si algo cambia en tu trabajo o en la economía. No hay una respuesta única: depende de cuánto tenés ahorrado, de qué tan estable es tu ingreso y de cuánto margen querés dejarte.

El trade-off de fondo es simple de enunciar y difícil de resolver: cuanto más te financia el banco, menos ahorro necesitás hoy y más compromiso asumís mañana. El número que importa no es el porcentaje que anuncia cada entidad, sino el menor de tres límites (tope, tasación, ingreso) y la cuota con la que te sentís tranquilo durante veinte años.

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