Gastos de un crédito hipotecario: lo que nadie te cuenta de la escritura y la hipoteca

¿El crédito hipotecario te cubre la compra completa?

Es la creencia más repetida y la que más dolores de cabeza genera: «si el banco me aprueba el crédito, la casa está resuelta». No es así. Los bancos financian un porcentaje del valor de la propiedad, en general calculado sobre el menor entre el precio de compra y la tasación que hace el propio banco, y ese porcentaje suele rondar el 75% u 80% según la línea. La diferencia sale de tu bolsillo.

Y ahí no termina la cuenta. Los gastos de la operación, es decir la escritura, la hipoteca, los impuestos y la comisión de la inmobiliaria, en la mayoría de las líneas no se financian. Los tenés que tener en efectivo el día de la firma. Por eso dos personas con el mismo crédito aprobado pueden estar en situaciones muy distintas: una llega con el ahorro justo para el anticipo y la otra ya separó también los gastos.

Antes de buscar, conviene revisar qué pide cada banco a vos y al inmueble. En la nota sobre los requisitos del crédito hipotecario del Banco Nación vas a ver que la tasación y el estado de la propiedad pesan tanto como tus ingresos, y en la sección de créditos hipotecarios UVA y en pesos tenés las líneas comparadas.

¿Los gastos de escritura son siempre el mismo porcentaje?

Circula mucho la cifra mágica: «la escritura es un tanto por ciento fijo». En la práctica, lo que pagás depende de varias piezas que se mueven por separado. Están los honorarios del escribano, que se toman como referencia de los aranceles que publica cada Colegio de Escribanos; los certificados registrales y catastrales; los aportes notariales; la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble; y el impuesto de sellos, que es provincial.

El impuesto de sellos es justamente lo que más varía. CABA y varias provincias tienen exenciones para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, pero con topes de valuación que se actualizan cada año. Si tu propiedad queda por debajo del tope, ese gasto puede desaparecer o achicarse mucho; si queda por encima, pagás sobre el excedente o sobre el total, según la jurisdicción.

Aparte corre la comisión de la inmobiliaria, que no es un gasto de escritura pero se paga en el mismo momento. Tenés el detalle por zona en la página de comisión inmobiliaria y gastos de escritura.

¿Quién paga la escritura de hipoteca, vos o el banco?

Otra idea muy instalada es que la hipoteca «la arregla el banco» y no te cuesta nada. En realidad, cuando comprás con crédito se firman dos actos el mismo día: la escritura de compraventa, donde la propiedad pasa a tu nombre, y la escritura de constitución de hipoteca, donde la dejás como garantía del préstamo. Son dos instrumentos, con honorarios y costos propios.

La hipoteca también lleva honorarios de escribano, inscripción registral y, según la provincia, impuesto de sellos sobre el monto del préstamo, que en muchos casos tiene su propia exención para vivienda única. Lo habitual es que esos gastos los pague el comprador. Algunos bancos bonifican parte en ciertas líneas o promociones, pero no es la regla: preguntalo y pedilo por escrito. En la nota sobre los mitos del crédito del Banco Provincia hay otro ejemplo de cómo cambian estas condiciones de un banco a otro.

¿La cuota es el único gasto que tenés mes a mes?

La cuota que te muestran al simular es capital más interés, pero el débito mensual suele traer algo más. Los bancos exigen un seguro de vida sobre saldo deudor y un seguro de incendio sobre el inmueble, y muchas líneas piden una cuenta o paquete con mantenimiento propio. Por eso, para comparar ofertas, la referencia es el costo financiero total (CFT) y no solo la tasa. El BCRA publica las condiciones de cada entidad en su régimen de transparencia.

En los créditos UVA, además, la cuota se mueve con la inflación: la UVA valía $2.096,27 al 31/08/2026, según el BCRA. Podés estimar cómo queda la tuya con la calculadora de crédito hipotecario UVA, y en el caso con números del crédito hipotecario Santander se ve cómo evoluciona después de firmar.

Y un detalle que casi nadie anticipa: cuando terminás de pagar, la hipoteca no se borra sola. Hay que hacer la cancelación ante escribano e inscribirla en el Registro, con un costo propio. Es menor que el de la constitución, pero conviene tenerlo en el radar.

¿Cuánta plata tenés que tener ahorrada antes de firmar?

Lo más útil es ordenar los gastos según el momento en que aparecen. Así sabés qué tenés que tener disponible y cuándo:

Un ejemplo ilustrativo: una propiedad de USD 100.000, con el dólar oficial a $1.535 al 15/10/2026 según dolarapi, equivale a $153.500.000. Si el banco financia el 75%, necesitás USD 25.000 de diferencia. Si los gastos totales te dieran, por poner un número, un 7%, se suman unos USD 7.000. Tu ahorro real debería rondar los USD 32.000, no los 25.000 que mucha gente tiene en la cabeza. La proporción exacta depende de tu provincia, de las exenciones y de la comisión que acuerdes.

Ese es el trade-off central: el crédito te permite comprar sin juntar el valor completo, pero no te exime de juntar plata. Cuanto mejor calcules los gastos de escritura e hipoteca de entrada, más margen tenés para negociar y menos chances de que la operación se caiga en la última semana.

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