Cuánto hay que ganar para un crédito hipotecario: ¿te alcanza solo o necesitás un cotitular?

¿Hace falta ganar una fortuna para que un banco te preste?

¿Cuánto tenés que ganar para que te den un crédito hipotecario? La respuesta corta incomoda un poco: depende menos de tu sueldo que de la cuota que pretendés pagar. No hay un piso de ingresos universal pegado en la puerta del banco. Lo que la entidad mira es qué porción de tu ingreso neto se comería la cuota y si esa porción entra en el tope que fija su política de riesgo.

Por eso dos personas que cobran exactamente lo mismo pueden recibir respuestas opuestas. Una busca un dos ambientes con una cuota que entra cómoda; la otra apunta a una casa que la obliga a destinar casi la mitad del sueldo. Y por eso aparece la pregunta que de verdad define muchas operaciones: ¿te conviene pedir el crédito solo, con tu ingreso, o sumar a un cotitular para que el número cierre?

Vamos a poner las dos opciones frente a frente, con una cuenta hecha, un caso real y, al final, un veredicto según tu situación.

¿Cómo calcula el banco cuánto tenés que ganar?

La cuenta central es la relación cuota-ingreso: la primera cuota dividida por tu ingreso neto mensual, es decir, lo que te queda de bolsillo después de descuentos, no el bruto del recibo. La mayoría de las entidades trabaja con un tope que, en general, se mueve entre el 25% y el 30%, según el banco, la línea y el destino del crédito. Si despejás la fórmula, el ingreso mínimo sale de dividir la cuota por ese porcentaje.

Traducido: si la cuota inicial es de $500.000 y el tope es del 25%, tenés que acreditar $2.000.000 netos por mes. Si el tope es del 30%, alcanza con $1.666.667. Cinco puntos parecen poca cosa, pero muchas veces son la diferencia entre la aprobación y el rechazo.

La otra variable es el monto. Los bancos suelen financiar hasta un porcentaje del valor de tasación (habitualmente alrededor del 75% u 80% para vivienda única, según la entidad) y el resto lo ponés vos. Cuanto más ahorro propio llevás, más chico es el préstamo, más baja la cuota y menor el ingreso que tenés que demostrar. Para ver cómo se mueven todas las piezas juntas, la calculadora de crédito hipotecario UVA te devuelve la cuota estimada y el ingreso necesario con distintos montos y plazos.

Solo o con cotitular: ¿qué cambia en el ingreso que te piden?

Ir solo es el camino más simple: un legajo, una evaluación, una firma y ninguna dependencia de otra persona. El problema es que toda la cuota tiene que entrar en tu sueldo. Sumar un cotitular (pareja, cónyuge, conviviente o, en algunas entidades, un familiar directo) hace que el banco considere los dos ingresos juntos, y eso baja de golpe el esfuerzo que se le pide a cada uno.

La contracara es seria: los dos quedan obligados por la deuda completa, no por la mitad. Si la relación se termina o uno deja de pagar, el banco le puede reclamar el total al otro. Además, los dos tienen que pasar la evaluación: historial crediticio limpio, antigüedad laboral y edad dentro de los límites de la línea.

■ A favor · ■ En contra · ■ parejo

El cotitular gana justo donde más duele, que es el ingreso; ir solo gana en simplicidad e independencia. No hay una opción mejor en abstracto: depende de qué propiedad te habilita cada camino y de cuánto riesgo personal estás dispuesto a asumir.

¿Cuánto tenés que ganar para un departamento de USD 100.000?

Bajemos la teoría a una cuenta. Supongamos un departamento de USD 100.000, pesificado al dólar oficial, que estaba en $1.535 al 14/10/2026 según dolarapi. Eso da $153.500.000. Si el banco financia el 75%, el préstamo es de $115.125.000; con la UVA a $2.096,27 al 31/08/2026, según el BCRA, equivale a unas 54.919 UVAs.

Con una tasa y un plazo ilustrativos (por ejemplo, 20 años), la primera cuota ronda los $730.000. A partir de ahí, el ingreso que tenés que demostrar cambia bastante según el tope del banco y según si vas solo o acompañado.

Fijate lo que muestra el ejemplo: la misma persona que queda afuera con su sueldo solo entra holgada sumando un segundo ingreso. Y si en vez de sumar a alguien pone más ahorro propio, la cuota baja y el ingreso exigido también. Para ver qué le pasa a una cuota así en los meses siguientes a la firma, sirve el caso con números de un crédito Santander, que sigue la evolución mes a mes.

¿Qué ingresos te cuentan y cuáles no?

Si trabajás en relación de dependencia, lo más común es que te pidan los últimos recibos de sueldo y una antigüedad mínima en el empleo, que suele rondar el año según la entidad. Con el aguinaldo no hay criterio único: algunos bancos lo prorratean y otros directamente no lo toman. Conviene no contar con él para llegar al tope.

Si sos independiente, el ingreso se acredita con facturación y declaraciones juradas, y los bancos suelen exigir más tiempo en la actividad y mirar con lupa la estabilidad. Hay matices importantes según la categoría y el banco, que se desarrollan en la nota sobre crédito hipotecario para monotributistas. En el caso de los jubilados, el haber cuenta como ingreso, pero el límite real suele ser la edad al terminar de pagar; los errores que frenan la aprobación de jubilados muestran dónde se traba ese trámite.

Lo que no cuenta es lo que no podés demostrar. Si cobrás una parte del sueldo en negro, para el banco esa plata no existe. Los ingresos por alquileres u otras rentas algunas entidades los consideran si están documentados, pero no lo des por hecho: preguntalo antes de armar los números.

Un caso real: cuando el sueldo solo no alcanzaba

Un comprador de Rosario, administrativo con cuatro años de antigüedad, buscaba un dos ambientes cerca del trabajo. Con su ingreso solo, la cuota del departamento que le gustaba se iba al 34%: rechazo seguro en cualquier banco. Tenía dos caminos: bajar el precio objetivo, aceptando menos metros u otra zona, o sumar a su pareja, que llevaba tres años en relación de dependencia.

Simularon las dos opciones. Bajando de precio, la cuota entraba, pero el departamento no les servía para lo que planeaban a cinco años. Sumando ingresos, entraban incluso en una unidad un poco mejor. Eligieron un punto intermedio: fueron como cotitulares, pero apuntaron a una propiedad algo más barata que el máximo que les aprobaban, y la cuota quedó en torno al 22% del ingreso conjunto.

Lo que más les sirvió no fue el número, sino el orden. Primero hicieron la simulación, después la precalificación y recién ahí salieron a ver propiedades. Además, antes de firmar dejaron por escrito entre ellos qué pasaba con la cuota y la propiedad si se separaban. No es un trámite del banco, pero en un crédito a veinte años es la conversación que más conviene tener a tiempo.

¿Qué más mira el banco además de cuánto ganás?

El ingreso abre la puerta, pero no es lo único que se evalúa. Antes de presentarte, sea solo o con cotitular, repasá esta lista:

Cada entidad tiene sus particularidades. Si te interesa un banco público, los requisitos del crédito hipotecario del Banco Nación están separados entre los que te piden a vos y los que le piden a la propiedad. Y si dudás entre un banco público y uno privado, la comparación del crédito hipotecario ICBC frente a un banco público ayuda a ver qué cambia en la evaluación.

¿Y si después tu sueldo no acompaña a la UVA?

La relación cuota-ingreso se mide sobre la primera cuota, pero en un crédito UVA la cuota se ajusta con la inflación. Con un IPC mensual de 1,66% (dato al 01/08/2026, según el INDEC), una cuota que hoy representa el 25% de tu sueldo sigue en ese nivel solo si tu ingreso sube al mismo ritmo. Si los salarios quedan atrás, el porcentaje crece mes a mes.

La normativa del BCRA prevé que, si la cuota se despega de la evolución de los salarios por encima de cierto margen, puedas pedir que te extiendan el plazo para aliviarla. Es una red de seguridad, no un plan: te alarga la deuda y no evita los meses apretados mientras tanto.

Veredicto: ¿te conviene ir solo o con cotitular?

Ir solo tiene sentido si con tu ingreso la cuota queda cómoda, idealmente por debajo del 25%, o si podés llegar ahí poniendo más ahorro o eligiendo una propiedad algo más chica. También si tu situación personal no está asentada, si la otra persona tiene deudas o atrasos, o si simplemente no querés que tu casa dependa de una relación. Pagás con un techo más bajo, pero ganás independencia total.

Sumar un cotitular conviene cuando es una pareja estable que va a vivir en la propiedad, cuando tu sueldo solo te deja por encima del 30% o cuando querés un plazo más corto y una cuota más alta sin quedar al límite. Es la única forma de subir el techo sin esperar años, siempre que los dos entiendan que responden por el total y dejen acordado qué pasa si la relación cambia.

Ninguna de las dos, todavía, si buena parte de tus ingresos es informal, si tenés poca antigüedad o si el ahorro no alcanza para el anticipo y los gastos. En ese caso el paso previo es ordenar ingresos y ahorrar; las distintas líneas de créditos hipotecarios UVA y en pesos te muestran a qué apuntar mientras tanto. En definitiva, el ingreso que necesitás no es un número fijo: es tu cuota dividida por un porcentaje. Ir solo te da libertad a cambio de un techo más bajo; sumar a alguien te sube el techo a cambio de atar tu deuda a otra persona. Elegí sabiendo qué estás resignando.

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