Simulador de Flipping Inmobiliario

Es la estrategia de comprar una propiedad deteriorada, refaccionarla y venderla a un precio mayor en el menor tiempo posible. La ganancia surge de la diferencia entre el precio de venta y todos los costos: compra, reforma, gastos de escritura y comisiones.

Es una regla práctica de seguridad: el precio de compra no debería superar el 70% del precio de venta esperado, descontada la reforma. Ejemplo: si la propiedad va a valer $140.000 y la reforma cuesta $20.000, el máximo a pagar es $78.000 (70% × $140.000 - $20.000).

En Argentina, un ROI anualizado del 20% o más se considera buen negocio dado el riesgo y el trabajo involucrado. Por debajo del 8-10% anual, el flip no compensa frente a otras inversiones más pasivas.

Los más frecuentes son: obra que se va de presupuesto (sumá siempre 15-20% de colchón), plazos más largos que reducen el ROI anualizado, precio de venta menor al esperado, y costos fiscales como el ITI o ganancias que pueden comerse el margen.

Costos de compra (escritura, sellos, ITI: 6-8%), gastos de mantenimiento mensuales mientras sos propietario (impuestos, expensas, servicios) y costos de venta (comisión inmobiliaria: 3-4%). Todos impactan directamente en la ganancia final.

Los inmuebles se compran y venden en dólares, así que el flipping se piensa en esa moneda. El principal riesgo es el desfasaje temporal: si la obra dura meses y el tipo de cambio varía significativamente, puede afectar el margen.

Depende del tipo de reforma. Un lavado de cara puede durar 3-5 meses, una reforma media 6-8 meses y una reforma integral 10-14 meses. Cada mes adicional reduce el ROI anualizado y suma gastos de mantenimiento.