Impuesto de sellos en la compraventa inmobiliaria

¿Qué es el impuesto de sellos en una compraventa?

Es un tributo provincial que grava la formalización de actos y contratos onerosos, entre ellos la escritura de compraventa de un inmueble. Como es provincial, lo cobra cada jurisdicción con sus propias reglas, y se paga donde está ubicada la propiedad, sin importar dónde se firme la escritura. En la mayoría de los casos es el costo impositivo más pesado de la operación, después de la propia comisión.

El impuesto se calcula sobre el valor de la escritura o sobre la valuación fiscal del inmueble, tomando siempre el monto que resulte mayor. Cuando la operación está pactada en dólares, el valor se convierte a pesos usando el tipo de cambio oficial vendedor del Banco Nación del día anterior a la firma.

¿Quién paga el impuesto de sellos?

Por uso y costumbre, el sellos se reparte en partes iguales: comprador y vendedor pagan el 50% cada uno. No es una regla rígida y, como cualquier costo de la operación, puede entrar en la negociación. Lo que conviene es dejar por escrito quién se hace cargo de qué antes de firmar, para no abrir discusiones sobre el cierre.

¿Cuánto se paga según la jurisdicción?

Acá está la clave: la alícuota cambia bastante de una provincia a otra y se actualiza todos los años con la ley impositiva de cada jurisdicción. Estos son los valores vigentes en 2026 para las tres plazas más grandes:

El resto de las provincias maneja sus propios valores y exenciones. Más abajo te dejamos dónde verificar la alícuota vigente en cada una.

CABA: la baja de 2026 y la exención de vivienda única

La Ciudad de Buenos Aires mantiene una alícuota general del 3,5%, pero en 2026 sumó beneficios fuertes para el comprador. La compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente quedó exenta del impuesto cuando su valor no supera los $226.100.000; si lo supera, se tributa el 3,5% solo sobre el excedente. Para una segunda vivienda que entre en ese rango de valor, la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%. El detalle y los topes vigentes se consultan en la AGIP, el organismo recaudador porteño.

Provincia de Buenos Aires: 2% sobre el valor mayor

En la Provincia la alícuota general para la compraventa es del 2%, calculado sobre el precio o la valuación fiscal, el que resulte mayor. Existe una exención para vivienda única, pero se mide sobre la valuación fiscal y con un tope muy bajo, así que en la práctica la enorme mayoría de las operaciones termina tributando el 2%. La normativa y las tablas vigentes están publicadas por ARBA.

Córdoba: 1%, o 0,7% con registración digital

Córdoba es de las jurisdicciones más livianas en este punto. La Ley Impositiva Anual 2026 fija el 10 por mil (1%) para la compraventa de inmuebles, y contempla una alícuota reducida del 7 por mil (0,70%) cuando la registración se hace a través de los canales digitales del Registro General. Conviene confirmar siempre la alícuota del año en curso y si la operación encuadra en la registración digital. La fuente oficial es Rentas Córdoba.

¿Sobre qué valor se calcula?

No siempre es sobre el precio de venta. El impuesto se liquida sobre el valor de la escritura o la valuación fiscal del inmueble, según cuál sea más alto. Esto importa cuando el precio pactado quedó por debajo de la valuación fiscal: ahí la base del cálculo no baja, porque la provincia toma el número mayor. Y si la operación está en dólares, recordá que se pasa a pesos al tipo de cambio oficial vendedor del Banco Nación del día previo.

Vivienda única: cuándo no pagás (o pagás menos)

Casi todas las provincias contemplan algún alivio para la vivienda única, pero la forma cambia y mucho. En CABA la exención se mide sobre el precio y con un tope alto, por lo que alcanza a buena parte de las operaciones. En la Provincia de Buenos Aires se mide sobre la valuación fiscal y con un tope bajo, así que beneficia a muy pocas. Por eso no se puede dar por hecho: hay que chequear el caso puntual en la jurisdicción donde está la propiedad antes de cerrar las cuentas.

Dónde verificar la alícuota vigente

Las alícuotas y los topes de exención se actualizan cada año con la ley impositiva de cada provincia, así que antes de hacer cuentas conviene confirmar el número en la fuente oficial. Estos son los organismos de recaudación de las principales jurisdicciones:

• AGIP — Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• ARBA — Provincia de Buenos Aires.
• Rentas Córdoba — Provincia de Córdoba.
• API Santa Fe — Provincia de Santa Fe.

El sellos es solo una parte de la cuenta. Para ver el panorama completo está el detalle de los gastos de escrituración y de quién paga qué en una compraventa.