¿Quién paga la comisión inmobiliaria: el comprador o el vendedor?

Entonces, ¿quién paga la comisión inmobiliaria?

La respuesta corta es que la pagan los dos, pero por separado. En una compraventa, el comprador le paga su comisión a la inmobiliaria y el vendedor le paga la suya. No es un único honorario que carga una sola parte: son dos comisiones distintas, una de cada lado de la operación. Desde el DNU 70/2023 esos porcentajes pasaron a ser de libre acuerdo, así que lo que muchos toman como “lo de siempre” es en realidad un punto de partida y no una cifra cerrada.

El problema es que la comisión es apenas la parte más visible de la cuenta. Alrededor de ella hay otros gastos —escribano, sellos, impuestos— que no siempre quedan claros y que cambian según seas comprador o vendedor. Por eso conviene separar quién paga qué antes de sentarse a cerrar.

¿Quién paga qué? El reparto completo

Cada parte se hace cargo de conceptos diferentes. Una forma simple de verlo es separar la cuenta del comprador de la del vendedor:

Como se ve, el comprador suele cargar con más conceptos sueltos, mientras que el vendedor tiene menos ítems pero uno que puede pesar fuerte según el caso. Vale la pena meterse en cada uno.

¿Por qué el comprador paga al escribano?

El escribano es quien redacta y certifica la escritura, el documento que deja la propiedad a nombre del nuevo dueño. Por costumbre y por lógica, lo elige y lo paga el comprador, porque es la parte que necesita que su título quede firme y con seguridad jurídica. Sus honorarios rondan el 2% del valor de la operación, aunque es un número de referencia que puede variar según el escribano y la provincia. A eso se suman los gastos de inscripción en el registro de la propiedad y los certificados previos que hay que pedir antes de firmar.

El impuesto de sellos: el gasto que se reparte

Es un impuesto provincial que se aplica sobre el valor de la escritura. Suele ubicarse entre el 2,5% y el 4% según la jurisdicción y, salvo que se pacte otra cosa, se divide en partes iguales entre comprador y vendedor. Hay un detalle importante: muchas provincias contemplan exenciones o reducciones para la compra de vivienda única bajo ciertos topes de valor. Si la operación encuadra ahí, el número final puede bajar de manera notable, así que conviene chequearlo antes de hacer cuentas.

La Ganancia Cedular: un gasto solo del vendedor

Reemplazó al viejo ITI, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. La diferencia clave es que ya no grava la operación en sí, sino la ganancia real de la venta, a una alícuota cercana al 15%, y únicamente cuando esa ganancia existe. No aplica, por ejemplo, a la casa-habitación, y tampoco en todos los casos. Como es el punto más sensible y depende mucho de la situación de cada vendedor, es el típico tema que conviene confirmar con el contador antes de poner la propiedad en venta, para no llevarse una sorpresa sobre el cierre.

Un ejemplo para ver cómo queda el reparto

A modo de ejemplo, sobre una operación de USD 100.000 —los valores reales dependen de tu provincia y de lo que negocies— el reparto aproximado podría verse así:

Son porcentajes de referencia: el total real cambia según la zona, el tipo de operación y las exenciones que apliquen. La cuenta puntual de tu caso es lo que conviene resolver antes de ofertar.

¿Y quién paga la comisión en un alquiler?

Acá el reparto es distinto y también cambió con el DNU 70/2023. La comisión de alquiler pasó a ser libremente pactada, y el valor más habitual equivale a un mes de alquiler más IVA. La diferencia más fuerte es geográfica: en CABA no se le puede cobrar comisión al inquilino, así que esa carga queda del lado del propietario. En el resto del país queda dentro de lo que se negocie entre las partes, por eso conviene preguntar de entrada quién se hace cargo y cuánto, antes de avanzar con la firma del contrato.

¿Se puede negociar quién paga qué?

Sí, y más que antes. Desde que los honorarios son de libre acuerdo, no solo se discute el porcentaje sino también el reparto. En operaciones grandes, o cuando una sola inmobiliaria representa a las dos partes, suele haber margen para mover la cuenta. Lo que no se mueve tan fácil son los impuestos y los honorarios del escribano, que responden a reglas más rígidas. Entrar a esa charla sabiendo qué parte de la cuenta es negociable y cuál no es lo que te deja parado en un lugar más cómodo. Si todavía no tenés claro de cuánto estamos hablando, ayuda repasar primero cuánto cobra una inmobiliaria de comisión según la zona.

Lo importante: saber el total antes de firmar

Seas comprador o vendedor, lo que conviene no es memorizar porcentajes sino tener el número completo de tu lado de la operación. Cuando la comisión, los sellos, el escribano y los impuestos que te corresponden están sumados en un solo lugar, dejás de negociar a ciegas y podés planificar con qué cuenta realmente vas a la mesa. Es el mismo criterio que sirve para ordenar cuánto necesitás para encarar la compra de un inmueble sin quedarte corto.