Garantías de alquiler: cuál le conviene realmente al propietario

Por qué la velocidad de cobro pesa más que el techo de la garantía

Con una inflación mensual del 1,89% en junio de 2026 (INDEC), una deuda de alquiler que tarda doce meses en cobrarse pierde alrededor del 20% de su valor real, si ese ritmo se sostuviera todo el año. No hace falta que el inquilino desaparezca ni que el departamento quede destruido: alcanza con que el reclamo se demore. Ese número es el que ordena toda la discusión sobre garantías y el que casi nunca aparece cuando se compara "propietaria contra caución".

La mayoría de los propietarios elige garantía pensando en el techo: cuánto puede llegar a cubrir si todo sale mal. Es la segunda pregunta, no la primera. La primera es cuánto tarda ese respaldo en convertirse en plata depositada en una cuenta. Una garantía sin tope que exige dos años de juicio vale menos, en términos reales, que una cobertura acotada que se cobra en sesenta días y sin abogado.

A eso hay que sumarle todo lo que corre en paralelo: expensas e impuestos que se siguen pagando, la unidad ocupada sin renta, y el costo de volver a ponerla en condiciones antes de publicarla. Por eso conviene pensar la garantía como parte del precio del contrato y no como el último trámite de la negociación.

Qué cambió desde que se derogó la Ley de Alquileres

Hasta diciembre de 2023, el artículo 13 de la Ley 27.551 obligaba al inquilino a proponer al menos dos garantías de un listado cerrado —título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza solidaria y garantía personal— y el propietario elegía una. Ese mecanismo quedó sin efecto con el DNU 70/2023, publicado en el Boletín Oficial en diciembre de 2023, que derogó la Ley 27.551 y devolvió la locación al terreno de la libertad contractual del Código Civil y Comercial.

En la práctica significa que hoy no hay un menú obligatorio ni un tope legal de garantías: propietario e inquilino acuerdan cuáles se aceptan, cuántas, cómo se fija el depósito y de qué manera se actualiza. Más margen para el propietario, sí, pero también más responsabilidad, porque lo que no quedó bien redactado en el contrato simplemente no existe a la hora de reclamar.

Lo que no cambió es el régimen de la fianza, que sigue regulado por los artículos 1574 y siguientes del Código Civil y Comercial, ni las reglas específicas sobre el fiador en contratos de locación. Ahí es donde se caen la mayoría de las garantías: no por mal elegidas, sino por mal instrumentadas.

Garantía propietaria: qué respalda de verdad una escritura

Es la más pedida del mercado argentino y, a la vez, la peor entendida. Un tercero se constituye en fiador —idealmente solidario, liso, llano y principal pagador— y ofrece un inmueble propio como respaldo. Pero ese inmueble no queda hipotecado ni embargado por el solo hecho de firmar el contrato: sigue tan libre como antes. Si el inquilino deja de pagar, el camino es demandar, obtener sentencia, embargar y recién después ejecutar. Meses, en el mejor escenario.

Lo que define el valor real de una garantía propietaria no es la escritura, entonces, sino tres verificaciones que muchos propietarios saltean: informe de dominio actualizado del Registro de la Propiedad Inmueble (no la fotocopia de una escritura de hace quince años), informe de inhibiciones del garante, y que la unidad esté en la misma jurisdicción donde se va a litigar. Si el garante figura inhibido o el inmueble ya tiene embargos anotados, el respaldo es nominal.

Su ventaja real es que no tiene tope de cobertura y no le genera al inquilino ningún costo mensual. Su desventaja es que achica muchísimo el universo de candidatos: mucha gente solvente no tiene un familiar con un inmueble libre en la misma ciudad. Si además el bien pertenece a varios condóminos, tienen que firmar todos; con la firma de uno solo, la ejecución se complica.

Seguro de caución: cómo se cobra y qué deja afuera

Es la alternativa que más creció y la que mejor resuelve el problema del tiempo. Una aseguradora emite una póliza en la que el propietario es el beneficiario: si el inquilino deja de pagar, se denuncia el siniestro y la compañía abona hasta la suma asegurada, en los plazos que fija la póliza y sin necesidad de un juicio previo. Después la aseguradora repite contra el inquilino, que es quien contrata la cobertura y paga la prima.

La letra chica se concentra en tres puntos. Primero, la suma asegurada: cuántos meses de alquiler cubre y si incluye expensas, ABL y servicios, o solo el canon locativo. Segundo, si cubre daños al inmueble y el período que va desde el vencimiento del contrato hasta la restitución efectiva de las llaves, que suele ser el tramo más caro. Tercero, franquicias, carencias y causales de exclusión. Una póliza de seis meses de alquiler puro y una de seis meses de alquiler más expensas y daños se parecen en el papel y no se parecen en nada cuando hay que cobrar.

Dos recaudos concretos: verificá que la compañía esté inscripta en la Superintendencia de Seguros de la Nación y dejá previsto en el contrato que la suma asegurada se actualiza junto con el alquiler. Si el contrato ajusta por UVA —el valor de la UVA era de $2.068,01 al 08/08/2026, según el BCRA— una cobertura fija en pesos se va licuando mes a mes hasta quedar en la mitad.

¿Alcanza con el recibo de sueldo?

Casi nunca, y conviene decirlo sin vueltas: un recibo de sueldo no es una garantía, es una acreditación de solvencia. No hay un tercero obligado ni un bien sobre el cual ejecutar. Si el inquilino pierde el trabajo, el respaldo se va con él y el propietario queda exactamente igual que si no hubiera pedido nada.

Sirve, y mucho, como filtro de entrada. La práctica habitual del mercado pide ingresos netos comprobables de entre tres y cuatro veces el valor del alquiler, con antigüedad laboral demostrable; en monotributistas y autónomos, extractos bancarios y facturación de los últimos seis a doce meses. Es información valiosísima para decidir a quién le entregás las llaves, pero no es un respaldo para cobrar.

El fiador solidario sin inmueble arrastra el mismo problema: se lo puede demandar, pero no hay sobre qué ejecutar la sentencia. Y el aval bancario, que es la garantía más sólida y líquida de todas, resulta tan caro y tan poco frecuente en locaciones residenciales que en la práctica cotidiana casi no aparece.

Comparativa: techo, tiempo, costo y riesgo de cada opción

Puesto todo en la misma tabla, se ve que ninguna garantía gana en las cuatro columnas. Cada una compra algo y resigna otra cosa, y ahí está la decisión.

■ A favor · ■ En contra · ■ parejo

La lectura honesta de esa tabla es que no hay una ganadora absoluta: hay una combinación. Para la mayoría de los contratos residenciales, el par más eficiente para el propietario es seguro de caución bien dimensionado más depósito actualizado, porque resuelve las dos cosas que duelen —cobrar rápido y cubrir daños— sin cerrarle la puerta a inquilinos solventes que no tienen un familiar propietario.

En propiedades de valor alto, contratos largos o unidades amobladas, la ecuación cambia: ahí conviene sumar garantía propietaria verificada como refuerzo, justamente porque no tiene tope. La caución te da velocidad; la propietaria te da alcance. Pedir las dos achica el universo de candidatos, así que es una decisión que se toma según el riesgo concreto de esa unidad, no por costumbre.

Depósito, pagaré y garantías digitales: los complementos que definen el contrato

El depósito dejó de tener tope legal con la derogación de la ley y hoy se pacta libremente. Cubre lo que ninguna otra garantía resuelve bien —daños, roturas, deudas de servicios al momento de la entrega— y es lo único que el propietario tiene en la mano sin pedirle autorización a nadie. El error clásico es fijarlo en pesos al valor del primer alquiler y devolverlo dos años después: dejá escrito que se reintegra al valor del último mes o con un mecanismo de actualización definido.

El pagaré aparece seguido como acelerador, porque habilita la vía ejecutiva en lugar del juicio ordinario. Su uso atado a contratos de locación fue objetado en distintos tribunales, así que no lo tomes como una solución automática: si lo vas a incorporar, que sea con asesoramiento legal previo y sabiendo que puede discutirse.

Las empresas de garantía —fianzas por suscripción, con cuota mensual— resolvieron el acceso de miles de inquilinos sin familiar propietario y son hoy una opción legítima. Lo que hay que evaluar es a quién estás aceptando como fiador: antigüedad, respaldo patrimonial, si la fianza es solidaria y qué conceptos cubre exactamente. Distinto es el caso del alquiler temporario, donde el esquema de garantías directamente no aplica y todo se resuelve con depósito, pago anticipado y política de plataforma; ahí la cuenta de ingresos se arma de otra manera.

Errores comunes al pedir garantía (y lo que terminan costando)

Casi ninguna garantía falla por haber sido mal elegida. Falla por haber sido mal revisada o mal instrumentada, y eso se descubre tarde, cuando ya hay tres meses impagos y hay que empezar a reclamar. Estas son las fallas que más se repiten:

• Aceptar la escritura del garante sin informe de dominio actualizado ni informe de inhibiciones.
• Tomar como respaldo un inmueble afectado al régimen de vivienda, que no puede ejecutarse por deudas posteriores a esa inscripción.
• Aceptar una garantía propietaria de otra provincia: encarece y alarga cualquier reclamo judicial.
• Prorrogar o renovar el contrato sin el consentimiento expreso del fiador, y quedarse sin garantía en el segundo tramo.
• Contratar caución sin leer la suma asegurada ni actualizarla cuando el alquiler se ajusta.
• Confundir el seguro de caución con un seguro de hogar o con una cobertura de daños: no cubren lo mismo.
• Firmar con un solo condómino cuando el inmueble del garante tiene varios titulares.
• Rechazar de entrada la caución o las empresas de garantía "por costumbre" y dejar afuera a inquilinos solventes.
• Fijar el depósito en pesos sin ningún mecanismo de devolución actualizada.

Cómo armar tu esquema antes de publicar el aviso

La decisión se toma antes de mostrar la propiedad, no cuando ya hay un interesado esperando respuesta. Definirlo de antemano evita improvisar bajo presión y evita, sobre todo, aceptar una garantía floja por miedo a perder al candidato.

El próximo paso concreto es simple y se hace hoy: escribí en una hoja el esquema exacto que vas a exigir, chequeá con un asesor legal que las cláusulas de fianza y actualización estén bien redactadas para tu jurisdicción, y recién después publicá. Una garantía elegida con criterio y verificada en veinte minutos vale más que la más impresionante de las escrituras aceptada sin mirar.

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