¿Qué debe decir un contrato de alquiler? Las cláusulas que definen todo

¿Qué ley rige hoy un contrato de alquiler en Argentina?

El último dato de inflación mensual publicado por el INDEC es 1,89% (dato al 01/06/2026). Sostenido doce meses, ese ritmo acumula alrededor de un 25% anual. Y toda esa diferencia se define en una sola línea del contrato: la que dice cada cuánto y con qué índice se actualiza el alquiler. Un ajuste anual y uno trimestral, sobre el mismo inmueble y el mismo precio de partida, terminan el año en números que no se parecen en nada.

Ese es el punto de fondo. Desde el DNU 70/2023, vigente desde fines de diciembre de 2023, quedaron derogadas la Ley 27.551 y la Ley 27.737, y la locación de inmuebles pasó a regirse otra vez por el Código Civil y Comercial. En criollo: el plazo, el precio, la moneda, el índice y la periodicidad del ajuste se acuerdan libremente entre las partes. No hay un piso obligatorio de tres años ni un único índice habilitado.

Cuando la ley fijaba casi todo, leer el contrato era medio trámite: alcanzaba con chequear que no dijera un disparate. Hoy el contrato es la regla del acuerdo y el Código funciona como red de contención para lo que las partes no escribieron. Todo lo que el papel no diga lo va a terminar decidiendo un tercero: un mediador, un juez o la relación de fuerzas del momento.

Partes, inmueble y destino: los datos que parecen trámite y no lo son

Un contrato arranca por lo obvio y ahí ya se cuela la mitad de los problemas. De cada parte tienen que figurar nombre completo, DNI, CUIT o CUIL, estado civil y domicilio real. Si quien alquila no es la persona titular, hace falta el poder que la habilita, con los datos de la escritura; si el inmueble está en condominio, firman todos los condóminos; si viene de una sucesión, quien firma tiene que estar facultado por el juzgado. Un contrato firmado por alguien que no podía firmarlo es un contrato que después se discute entero.

El inmueble se individualiza con calle, número, piso y unidad funcional, más la cochera o la baulera con su número propio si van incluidas. Sumar la nomenclatura catastral y la matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble cuesta dos líneas y elimina cualquier ambigüedad sobre qué se está alquilando. Si hay espacios de uso exclusivo (patio, terraza, azotea), también se escriben.

Y después está el destino, que es la palabra que ordena todo el resto: vivienda permanente, comercial, profesional, mixto o temporario. No es una etiqueta decorativa. El destino define qué reglas supletorias se aplican, cómo se reparten impuestos y expensas y qué plazos rigen. Un contrato rotulado como temporario para alguien que en los hechos vive ahí es una ficción que no resiste un reclamo, y el alquiler temporario tiene su propia lógica de precios, gastos y ocupación.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

El plazo hoy se pacta libremente y por eso conviene escribirlo con fecha de inicio y fecha de fin: día, mes y año. "Por el término de veinticuatro meses" sin fecha de arranque es una invitación a discutir cuándo empezó a correr, sobre todo cuando la entrega de llaves no coincide con la firma. Si hay diferencia entre firma y posesión, se aclara que el plazo corre desde la entrega.

El Código sí conserva topes máximos: veinte años para destino habitacional y cincuenta para el resto. En el otro extremo, si un contrato de inmueble no fija plazo expreso se aplica el mínimo legal supletorio del Código, que ya no es el de tres años que instalaba la ley derogada. Por eso el número tiene que estar escrito y no librado a la interpretación de nadie.

La renovación merece cláusula propia. Ninguna de las dos partes está obligada a renovar, pero pactar un preaviso de sesenta o noventa días le da tiempo real al inquilino para buscar y al propietario para volver a publicar. También conviene prever la continuidad tácita: si al vencimiento el inquilino sigue ocupando y el propietario sigue cobrando, el contrato continúa en las mismas condiciones hasta que alguien pida la restitución, y esa zona gris se vuelve conflictiva cuando hay garantes de por medio.

La cláusula del dinero: precio, moneda y forma de pago

El precio va en números y en letras, con la moneda explícita y el día exacto de vencimiento de cada período. Después, por qué medio se paga: hoy lo estándar es transferencia a un CBU o alias identificado en el propio contrato, con la aclaración de que el comprobante bancario vale como recibo o, si no, quién emite recibo y en qué plazo. Parece detalle administrativo hasta que hay que probar tres meses de pagos.

La mora es el otro punto que casi nadie lee. El contrato tiene que decir si es automática —es decir, si se produce por el solo vencimiento, sin intimación previa— y cuál es el interés punitorio, expresado con una tasa concreta y verificable, no con una fórmula vaga. Un punitorio desproporcionado trae tantos problemas como no tener ninguno: el primero se discute, el segundo deja al propietario sin herramienta.

Desde 2024 el alquiler se puede pactar en dólares. Si esa es la decisión, la cláusula tiene que definir tres cosas: qué cotización se usa, de qué fuente y de qué día, y si el inquilino puede cancelar en pesos a ese tipo de cambio. Al 11/08/2026 el dólar oficial (venta) cerró en $1.515 y el MEP en $1.526,30, según dolarapi: esa brecha, multiplicada por doce meses, es plata concreta. Sin la definición escrita, cada vencimiento es una negociación nueva.

¿Cada cuánto se actualiza el alquiler y con qué índice?

Es la cláusula que más pesa y la que más se redacta a las apuradas. Tiene que decir, sin margen de duda: qué índice se usa, quién lo publica, cada cuántos meses se aplica, con qué fecha base se compara y en qué momento del período se recalcula. Los mecanismos más usados son el ICL que publica el BCRA, el IPC del INDEC, la UVA y, en algunos contratos, una combinación de esos con un tope o un piso pactado.

La periodicidad es la otra mitad de la ecuación. Con una inflación que bajó pero sigue activa, un ajuste anual protege más al inquilino y uno trimestral o cuatrimestral al propietario; el semestral es el punto medio que hoy más se firma. No hay una respuesta correcta: hay un acuerdo, y lo importante es que las dos partes entiendan qué están firmando antes de firmarlo, no en el tercer recálculo.

Un detalle que se olvida casi siempre: qué pasa si el índice elegido deja de publicarse o cambia de metodología. Una sola línea designando un índice sustituto evita que el contrato quede sin mecanismo de actualización en la mitad del plazo.

Depósito, garantías y expensas: quién paga qué

El depósito en garantía necesita tres definiciones: monto, moneda y condiciones de devolución. Lo habitual es el equivalente a un mes de alquiler; el Código, para vivienda, limita lo que se puede exigir al inicio y descarta figuras como el valor llave o el pago de alquileres adelantados por períodos largos. La devolución es donde se pelea de verdad: el contrato tiene que fijar en cuántos días hábiles se reintegra después de la entrega de llaves, qué se puede descontar (deudas de servicios, daños constatados) y qué no (el desgaste normal por el uso).

Las garantías son el otro filtro. Puede ser garantía propietaria, recibos de sueldo, seguro de caución o garante solidario, y a veces una combinación. Lo que tiene que estar escrito es cuál se aceptó, por qué monto responde, si cubre también las prórrogas y la continuidad tácita, y qué pasa si el garante fallece, se muda o vende el inmueble que garantizaba. Un garante que responde "hasta la efectiva restitución del inmueble" no es lo mismo que uno que responde hasta el vencimiento del plazo original.

Con las expensas y los impuestos, el criterio general del Código es que el inquilino paga las cargas que nacen del uso que le da al inmueble y no las que gravan la cosa, salvo pacto en contrario. Como ese "salvo pacto en contrario" es amplio, la cláusula tiene que ser explícita concepto por concepto.

Una aclaración que ahorra discusiones enteras: las expensas extraordinarias se definen por su naturaleza —obras, renovación de instalaciones, reparaciones estructurales— y no por el monto. Que un gasto sea alto no lo vuelve extraordinario.

Estado del inmueble, reparaciones y mejoras

El acta de entrega es el anexo más subestimado del contrato y el que más sirve al final. Tiene que listar el estado de cada ambiente, los artefactos con marca y funcionamiento, la cantidad de llaves entregadas, la lectura de los medidores de luz, gas y agua al día de la entrega y fotos fechadas firmadas por las dos partes. Sin ese registro, la discusión sobre el estado del inmueble a la salida es palabra contra palabra, y suele terminar contra el depósito.

Las reparaciones se reparten por origen. Mantener el inmueble en condiciones de servir al uso pactado es obligación del propietario, incluidas las roturas por vetustez o caso fortuito; el inquilino responde por los daños que provoca y por el mantenimiento cotidiano. La letra chica útil acá es operativa: por qué canal se avisa una rotura (que deje rastro escrito), en cuántas horas se responde una urgencia como una pérdida de agua o una caldera parada, en cuántos días un arreglo que no es urgente, y qué puede hacer el inquilino si no hay respuesta.

Con las mejoras pasa algo parecido. Salvo prohibición expresa en el contrato, el inquilino puede hacer mejoras que no alteren la sustancia ni la forma del inmueble. Si el propietario no quiere que se pinte, se perfore o se cambien instalaciones sin autorización, tiene que estar escrito; y si se autorizan mejoras, conviene definir de entrada si quedan a beneficio del inmueble o si se compensan contra el alquiler.

¿Qué pasa si alguien quiere cortar el contrato antes?

La salida anticipada del inquilino está prevista en el Código: pasados los primeros seis meses puede resolver el contrato avisando con al menos un mes de anticipación y pagando una indemnización que es mayor si se va dentro del primer año que si se va después. Como hoy las partes pueden acordar un mecanismo propio, lo primero es leer qué dice tu contrato: si fija plazos de preaviso o compensaciones distintas, esa es la regla que te aplica.

Del otro lado, la falta de pago habilita al propietario a resolver el contrato recién cuando se adeudan dos períodos consecutivos, y en vivienda hay un paso previo obligatorio: intimar de manera fehaciente al pago, con un plazo que nunca puede ser menor a diez días corridos desde que se recibe la intimación. El contrato debería indicar el domicilio y el correo electrónico constituidos para esas notificaciones, porque una intimación mal dirigida no cuenta.

Completan el capítulo la prohibición o autorización de ceder el contrato y de sublocar (el Código permite sublocar parte del inmueble si no hay pacto en contrario, así que si no querés que ocurra tiene que estar prohibido por escrito), la cláusula penal por incumplimiento, el destino de las llaves y del depósito, y la jurisdicción donde se resuelve cualquier conflicto.

Hay redacciones que conviene mirar dos veces antes de poner la firma:

• Ajustes "según la variación que informe el locador" o cualquier índice sin fuente oficial identificada.
• Depósito sin plazo de devolución, o devuelto "a valor del último mes" sin decir cómo se calcula.
• Renuncia anticipada del inquilino a la facultad de resolver el contrato.
• Gastos, sellado o comisión cargados enteros a una sola parte sin nombrarlos con todas las letras.
• Contratos rotulados como temporarios para una vivienda permanente, solo para esquivar el plazo.
• Garantías "a satisfacción del locador", sin tipo, monto ni alcance definidos.

Las 12 cláusulas que no pueden faltar

Un contrato puede tener treinta cláusulas y seguir siendo malo si le falta alguna de estas doce. Sirve como repaso final, con el borrador abierto al lado.

En una línea

Un contrato de alquiler tiene que decir quién, qué, por cuánto tiempo, cuánto, en qué moneda, cada cuánto se actualiza, quién paga cada gasto y cómo se sale: todo lo que no diga, lo va a decidir otro.

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