Ley de alquileres: los mitos que siguen circulando en 2026

¿Sigue existiendo la ley de alquileres en 2026?

Hoy no hay una ley especial de alquileres: la 27.551, con la reforma de la 27.737, quedó derogada por el DNU 70/2023 desde el 29 de diciembre de 2023. Rige el Código Civil y Comercial, y plazo, índice, moneda y garantías se pactan. Los contratos firmados antes conservan sus reglas hasta que vencen.

Estás por firmar. El corredor te dice que el contrato es a dos años y que el ajuste va cada cuatro meses por IPC. Tu hermano, que firmó por el mismo tipo de departamento en 2022, te jura que eso no puede ser: que el plazo mínimo son tres años y que el aumento es una vez al año. Los dos hablan en serio y los dos tienen razón, pero de contratos distintos.

La explicación es corta. La Ley 27.551 —la que todos llamaban ley de alquileres—, con la reforma que le hizo la Ley 27.737 en octubre de 2023, fue derogada por el DNU 70/2023, en vigencia desde el 29 de diciembre de 2023. Desde entonces no hay una ley especial de alquileres: las locaciones se rigen por el Código Civil y Comercial, con mucho más margen para que las partes acuerden plazo, moneda, índice de actualización y garantías. El Senado rechazó ese decreto en 2024, pero como la Cámara de Diputados nunca lo trató, sigue vigente (el texto completo está publicado en el Boletín Oficial).

El enredo real es que hoy conviven tres cosas: los últimos contratos viejos con reglas viejas, contratos nuevos con reglas nuevas y un montón de creencias que quedaron dando vueltas y que se repiten como si fueran ley. Vamos a desarmarlas de a una.

Mito 1: "el contrato tiene que ser sí o sí por tres años"

Ese piso existió y por eso pesa tanto en la memoria: la 27.551 llevó el plazo mínimo de vivienda a tres años y la reforma de 2023 lo mantuvo. Hoy ya no es así: el plazo es negociable y se pacta libremente. Lo que quedó en el Código es una regla supletoria: si el contrato no fija plazo expreso, se entiende celebrado por dos años. Y en la locación temporal, si no se fijó plazo, rigen los usos y costumbres del lugar.

En la práctica el mercado se acomodó solo. Muchos contratos de vivienda se firman a 24 meses, aparecen algunos de 12 o 18 en zonas de mucha rotación y hay propietarios que ofrecen plazos más largos a cambio de un ajuste más espaciado. Si mirás las publicaciones de alquiler vas a ver que la duración dejó de ser un dato uniforme y pasó a ser parte de la negociación, igual que el canon.

Mito 2: "el aumento es anual y se calcula con el ICL"

El ICL —el Índice para Contratos de Locación que publica el BCRA, armado con IPC y RIPTE— era obligatorio para los contratos de vivienda bajo la 27.551, con un único ajuste por año. Hoy no hay índice impuesto ni periodicidad impuesta. Se pacta: cada tres, cuatro o seis meses, por IPC del INDEC, por ICL, por UVA o por una combinación acordada entre las partes. También hay contratos con escalones fijos pactados de antemano.

Eso vuelve central una pregunta que antes casi no existía: no alcanza con saber el índice, hay que mirar índice y frecuencia juntos. Un ajuste cuatrimestral por IPC y uno semestral por el mismo IPC dan cuotas muy distintas a lo largo del contrato, aunque la inflación sea idéntica.

Un detalle que conviene exigir por escrito: qué índice exacto se usa, qué meses se toman y qué pasa si ese índice deja de publicarse. Las discusiones más largas entre propietario e inquilino nacen de cláusulas de actualización redactadas en dos renglones.

Mito 3: "no se puede firmar un alquiler en dólares"

Se puede, y no es una zona gris. El mismo decreto que derogó la ley de alquileres modificó el Código para que las obligaciones pactadas en moneda extranjera se cancelen en esa moneda: si firmaste en dólares, el pago se hace en dólares, salvo que el contrato prevea otra cosa. Es habitual en alquiler temporario, en unidades corporativas, en cocheras de edificios premium y en propiedades de alta gama.

La contracara es de riesgo, no de legalidad. Si tus ingresos son en pesos y tu obligación es en dólares, cualquier salto del tipo de cambio te pega de lleno en la cuota. Al 05/11/2026 el dólar oficial cerraba en $1.570 y el MEP en $1.584,90, según dolarapi: valores para dimensionar, no para proyectar. Antes de aceptar un contrato en moneda extranjera, mirá qué margen te queda si esa cotización se mueve fuerte, y dejá aclarado con qué cotización y de qué fuente se calcula el pago si alguna vez se abona en pesos.

Mito 4: "el dueño está obligado a aceptar la garantía que le lleves"

Esto era el artículo 13 de la 27.551: el inquilino proponía al menos dos garantías de una lista tasada y el propietario elegía una. Quedó derogado. Hoy garantía y depósito son puro acuerdo entre partes: garantía propietaria, seguro de caución, recibo de sueldo, aval bancario, más meses adelantados o una combinación. Tampoco existe ya el tope legal de un mes de depósito ni la obligación de devolverlo actualizado al valor del último alquiler.

Conviene dejar por escrito cómo y cuándo se devuelve el depósito, qué descuentos se pueden hacer y quién constata el estado del inmueble al entregar. Un inventario con fotos firmado por las dos partes ayuda a evitar reclamos.

Mito 5: "mi contrato viejo pasó automáticamente a las reglas nuevas"

Este es el que más plata mueve y el que menos se entiende. Los contratos siguen rigiéndose por las reglas vigentes al momento en que se firmaron. Un contrato de vivienda firmado bajo la 27.551 conservó su plazo de tres años y su ajuste anual por ICL hasta vencer, aunque la ley que le dio origen ya no exista: a tres años, los últimos terminaron en octubre de 2026. Uno firmado entre octubre y diciembre de 2023 sigue las reglas de la 27.737, que también tenía plazo de tres años: los últimos vencen en diciembre de 2026. Ni el propietario puede cambiarlo de forma unilateral ni el inquilino puede exigir pasarse al régimen nuevo.

La otra cara aparece en la renovación. Renovar no es continuar: es firmar un contrato nuevo, y ese nuevo contrato nace bajo las reglas actuales. Ahí es donde muchos inquilinos se encuentran con el salto: pasan de un canon que se movió una sola vez en doce meses a uno que se actualiza tres o cuatro veces al año, y además arranca desde un valor recalibrado a mercado.

Si tu contrato vence en los próximos meses, empezá la conversación con tiempo. Negociar en septiembre lo que vence en noviembre suele dar mejor resultado que discutir con la mudanza encima.

Mito 6: "sin ley de alquileres no quedan impuestos ni trámites"

Falso por partida doble. Desde la RG 5545/2024 ya no hay una obligación general de registrar el contrato ante ARCA: el registro (RELI) quedó para quien quiera usar los incentivos fiscales de la Ley 27.737; el estado actualizado de los regímenes conviene chequearlo en ARCA (ex AFIP). Pero el impuesto de sellos es provincial y sigue plenamente vigente, con alícuotas, exenciones y responsables que cambian según la jurisdicción: no es lo mismo firmar en CABA que en Provincia de Buenos Aires o en Córdoba.

Del lado del propietario, cambió algo importante: desde el 1/1/2026, el alquiler con destino de vivienda única, familiar y de ocupación permanente del inquilino está exento de Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas (Ley 27.802 y Decreto 406/2026). Los alquileres con otros destinos siguen alcanzados por Ganancias o por el monotributo, según el caso, y las locaciones con destino comercial pueden quedar gravadas por IVA.

Queda un tercer punto, menos fiscal y más cotidiano: quién paga qué. El Código pone al inquilino las cargas que surjan del destino que le dé al inmueble, pero no las que graven la cosa ni las expensas extraordinarias: solo pueden ponerse a su cargo las que deriven de gastos habituales, se llamen ordinarias o extraordinarias (art. 1209). Leé esa cláusula con la misma atención que el precio, porque una expensa extraordinaria mal asignada puede valer varios meses de alquiler.

¿Qué cambió para inquilinos y propietarios?

Ese es el trade-off central y conviene mirarlo sin épica de ningún lado. La desregulación devolvió oferta y destrabó situaciones que antes no cerraban: contratos más cortos, garantías flexibles, ajustes que le sirven al propietario y le permiten al inquilino arrancar en un valor más bajo. Al mismo tiempo, desaparecieron los pisos que protegían por default a quien alquila: no hay plazo garantizado, no hay índice obligatorio, no hay tope de depósito.

Traducido a algo práctico: antes la ley te cubría aunque no leyeras el contrato; ahora el contrato es la ley entre las partes. Firmar sin discutir plazo, índice, periodicidad, moneda, depósito y reparto de gastos ya no es un descuido menor, es aceptar de antemano las condiciones de la otra parte.

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