¿Cómo se reparten entre unidades las expensas?

El número que fija tu expensa no lo decidió el administrador

En la mayoría de los edificios del país, lo que pagás cada mes no lo definió la última asamblea ni la administración: lo escribió un escribano cuando se redactó el reglamento de propiedad horizontal —a veces cuarenta años atrás— en una línea parecida a «unidad funcional 12: porcentual 2,4137%». Ese número con cuatro decimales se multiplica por el total de gastos del consorcio y devuelve tu cupón. El total se mueve todos los meses; el porcentual, prácticamente nunca.

De ahí que casi todas las discusiones de expensas empiecen mal. Quien reclama porque «paga más que el 5.º B teniendo el mismo plano» suele estar discutiendo con quien no puede resolverlo y mirando el papel equivocado: la respuesta está en la escritura del edificio, no en la liquidación del mes. Entender cómo se arma ese reparto —qué se prorratea con el porcentual, qué no, y qué margen real hay para cambiarlo— es lo que separa un reclamo con fundamento de una queja en el grupo del consorcio.

¿Qué es el porcentual de la unidad funcional y de dónde sale?

Cada unidad funcional —el departamento, el local, la oficina— tiene asignada una parte indivisa sobre las cosas y partes comunes: el terreno, la estructura, los palieres, la sala de máquinas, el tanque. Esa parte se expresa como porcentaje y la suma de todas las unidades da exactamente 100%. Figura en el reglamento de propiedad horizontal, que es una escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, y se repite en el título de cada unidad.

El Código Civil y Comercial, vigente desde 2015, regula la propiedad horizontal en los artículos 2037 a 2072 y exige que el reglamento determine dos cosas que conviene no confundir: la proporción indivisa de cada unidad y la proporción en la que cada una paga las expensas comunes (art. 2056). En muchos edificios ambos números coinciden, pero no tienen por qué: el reglamento puede fijar un coeficiente de gastos distinto del dominial, y es lo habitual en complejos con locales, cocheras o varias torres sobre el mismo terreno.

¿Cómo se calculó ese coeficiente? Casi siempre a partir de la superficie propia de la unidad más la incidencia de las partes comunes, ajustada por criterios que definió quien subdividió el edificio: piso, orientación, acceso independiente, destino comercial o residencial. No hay una fórmula obligatoria. En edificios anteriores a 2015 el reglamento se redactó bajo la vieja Ley 13.512 y sigue plenamente vigente: el cambio de código no reescribió ningún porcentual.

¿Por qué dos departamentos iguales pueden pagar expensas distintas?

Primero, porque el porcentual no es solo metros cuadrados. Dos unidades con el mismo plano en pisos distintos pueden tener coeficientes diferentes si el reglamento ponderó altura, frente o vista. Rara vez la brecha es enorme, pero existe, y no se corrige mirando la liquidación.

Segundo, porque no todo se reparte con el mismo coeficiente. Es habitual que el reglamento arme rubros separados —ascensores, calefacción central, agua caliente, servicios de un sector— con su propia tabla de reparto. La ley lo habilita de forma expresa: el reglamento puede eximir parcialmente de las contribuciones a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores que generan ese gasto (art. 2049). Por eso un local con entrada por la calle o una planta baja sin acceso al ascensor pueden quedar afuera de ciertos rubros, siempre que el reglamento lo diga.

Y tercero, porque las unidades complementarias suman. La cochera y la baulera, cuando están escrituradas como unidad complementaria con porcentual propio, agregan su parte a la del departamento: dos unidades idénticas, una con cochera y otra sin ella, no pagan lo mismo aunque el plano sea calcado. A eso se agregan los consumos medidos por unidad, en los edificios que tienen medidores individuales.

Cómo se arma, mes a mes, el reparto de la liquidación

El mecanismo es simple aunque el resultado no lo parezca. La administración cierra el período, agrupa los gastos por rubro, aplica a cada rubro el coeficiente que corresponde y le suma a cada unidad lo que es exclusivamente suyo: consumos medidos, cuotas de una expensa extraordinaria, intereses por mora. El cupón es la suma de esas líneas.

Un ejemplo con números ilustrativos ayuda a ver la mecánica. Supongamos un edificio con $4.800.000 de gastos ordinarios en el mes, de los cuales $600.000 corresponden al rubro ascensores y los $4.200.000 restantes se prorratean por el porcentual general.

■ Paga menos · ■ Queda en el promedio · ■ Paga más

El local aporta más que el 2.º B en el rubro general y aun así termina abajo, porque el reglamento lo dejó afuera del ascensor. El 8.º C paga casi el doble que la planta baja sin que nadie haya decidido nada este mes: la diferencia viene de fábrica.

Ahí está la parte que más cuesta aceptar: el porcentual es fijo, lo que se mueve es el total. Si el gasto del consorcio acompaña la inflación, tu cupón sube en la misma proporción aunque no haya habido asamblea ni servicio nuevo.

Ordinarias, extraordinarias y el reparto entre propietario e inquilino

Las ordinarias son las de administración, conservación y funcionamiento: sueldos y cargas del personal, seguros, limpieza, ascensores, servicios, honorarios de la administración. Las extraordinarias son las que aprueba la asamblea para obras o reparaciones de envergadura —un frente, un tanque, la caldera—. Ambas las debe el propietario frente al consorcio, sin importar quién viva en la unidad: el reclamo va siempre contra el titular, no contra el inquilino.

Entre propietario e inquilino, en cambio, el reparto es contractual. Desde el DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres 27.551, no hay una regla legal que lo imponga y rige lo que diga el contrato. La costumbre del mercado se mantuvo —ordinarias al inquilino, extraordinarias al propietario—, pero como ahora es materia de pacto conviene que el contrato liste los rubros en lugar de repetir la fórmula genérica, sobre todo en edificios con fondo de reserva alto u obras en curso.

En alquiler temporario el planteo cambia: la unidad se ofrece con todo incluido y la expensa corre por cuenta del propietario los doce meses, esté ocupada o no. Es un costo fijo que conviene descontar antes de mirar la rentabilidad, algo que pesa bastante cuando se calcula cuánto se gana realmente con un alquiler temporario.

Checklist: qué mirar en la liquidación antes de pagarla

No hace falta ser contador para detectar la mayoría de los problemas. Con el resumen del mes y el reglamento a mano, seis controles alcanzan para saber si el reparto está bien hecho o si conviene pedir explicaciones por escrito.

Si alguno de esos puntos no cierra, el pedido de documentación respaldatoria se hace por nota a la administración y, sin respuesta, se lleva a la asamblea. Como propietario tenés derecho a ver los comprobantes: no es un favor.

¿Se puede modificar el porcentual de una unidad?

Se puede, pero es un trámite serio y no una decisión de asamblea común. Modificar el reglamento exige la mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057), no de los presentes, más escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sumá honorarios profesionales y, en muchos casos, un plano nuevo. Que una unidad se sienta perjudicada no alcanza: hay que convencer a dos tercios del edificio de absorber, en proporción, lo que esa unidad deje de pagar.

Hay caminos intermedios. Si el reglamento dejó librado a la asamblea el criterio de reparto de un rubro puntual, ahí se puede acordar otra cosa sin tocar la escritura. Y si el porcentual tiene un error material evidente —una superficie mal transcripta, una suma que no da 100%— la vía es judicial, con informe técnico que lo respalde. «Me parece injusto», en cambio, no es una causa: el coeficiente vino con la unidad y estaba a la vista al momento de comprar.

Los repartos que más conflicto generan

Los locales a la calle encabezan la lista. Tienen entrada independiente, no usan palier ni ascensor, y aun así suelen cargar porcentuales altos porque ocupan superficie y frente. La discusión se resuelve leyendo qué rubros les asigna el reglamento: si los exime del ascensor pero no de la portería, es válido, por más desparejo que le parezca al comerciante.

Después vienen las cocheras y bauleras. Si están escrituradas como unidades complementarias tienen porcentual y pagan; si son espacios de uso común asignado, no generan cuota propia, pero el gasto de la cochera —luz, portón, limpieza— entra igual en el pozo general. Son dos situaciones distintas que se confunden todo el tiempo.

El tercer foco son terrazas, patios y azoteas de uso exclusivo: el uso es privativo, pero la cosa sigue siendo común, así que la impermeabilización o el desagüe se pagan entre todos, salvo que el reglamento diga otra cosa o que el daño lo haya provocado quien usa el sector. Y el cuarto, menos vistoso: las unidades vacías, en refacción o sin ocupar pagan exactamente igual, y la morosidad de un vecino no reduce el gasto del edificio —lo absorbe el fondo de reserva o se le termina debiendo a los proveedores—.

Cuatro términos que conviene tener claros

Aparecen en el reglamento, en la liquidación y en cualquier asamblea. Manejarlos evita la mitad de los malentendidos.

Qué mirar según de qué lado del mostrador estés

Si estás comprando, pedí el reglamento y las últimas tres liquidaciones antes de firmar el boleto de compraventa, no después de la escritura. Mirá tres cosas: el porcentual de la unidad, si hay obras aprobadas en asamblea todavía sin ejecutar y cuánto pesa el personal en el gasto total. El precio se negocia; el porcentual, no.

Si invertís, la cuenta es de renta neta. Una unidad chica en un edificio con muchos servicios puede cargar una expensa desproporcionada respecto del alquiler que genera, y ahí el rendimiento se licúa aunque el precio de compra parezca conveniente. Compará el peso de la expensa sobre el alquiler pretendido entre las unidades publicadas de zonas equivalentes: la diferencia entre un edificio austero y uno con amenities completos suele explicar más que la ubicación.

Y si alquilás, pedí la liquidación entera y no solo el total: necesitás saber qué rubros te trasladan y cuáles quedan del lado del propietario, con eso escrito en el contrato. En los tres casos la conclusión es la misma. El reparto de expensas no se improvisa cada mes ni se negocia en el ascensor: está escrito, es verificable y, con el papel en la mano, se discute donde efectivamente se puede cambiar.

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