Cláusulas que conviene incluir en un contrato de alquiler (y cuáles son puro relleno)

Dos hojas o doce: la escena que se repite en cada firma

Estás sentado frente al escritorio, con el contrato impreso adelante y la lapicera en la mano. Alguien dice “es el modelo de siempre”, pasa a la última hoja y señala dónde va la firma. Nadie leyó en voz alta qué pasa si se rompe el termotanque, quién paga el impuesto inmobiliario, con qué índice sube el alquiler ni qué ocurre si el inquilino se muda a los ocho meses. En ese momento no molesta a nadie. Molesta catorce meses después, cuando aparece el problema y cada parte se acuerda de una versión distinta de lo que habían charlado.

Ahí se abre la discusión de fondo: ¿conviene un contrato corto, de dos o tres carillas, con lo mínimo indispensable, o uno largo, escrito a medida de esa propiedad y de esas dos personas? Las dos posturas tienen argumentos serios. El breve se firma rápido, no asusta a nadie y evita negociar cosas que quizás nunca pasen. El detallado incomoda al principio y ahorra plata, tiempo y abogados después.

La respuesta honesta es que depende del perfil de quien firma, del tipo de propiedad y de cuánta plata hay en juego. Abajo va la comparación real entre los dos modelos, el núcleo de cláusulas que conviene incluir en cualquiera de los dos, y el veredicto según de qué lado del contrato estés parado.

¿Qué resuelve la ley hoy y qué queda librado a lo que firmes?

Desde diciembre de 2023, con el DNU 70/2023 publicado en el Boletín Oficial, quedó derogada la Ley 27.551 de alquileres. Eso cambió el tablero por completo: hoy el plazo, la moneda, el índice de ajuste y la frecuencia de actualización se pactan libremente entre las partes. No hay un piso legal de tres años ni la obligación de ajustar una sola vez por año con un índice único.

La contracara es que el contrato pasó a pesar mucho más que antes. Lo que la ley resolvía de oficio, ahora lo resuelve el papel que firmás. Y donde el papel calla, manda el Código Civil y Comercial de manera supletoria, con criterios generales que no siempre coinciden con lo que las dos partes tenían en la cabeza. Un ejemplo típico es el reparto de impuestos: si el contrato no dice nada, las cargas que gravan la cosa quedan del lado del propietario; si el contrato lo pacta distinto, vale lo pactado. Toda la diferencia está en una línea escrita o no escrita.

Las cláusulas que ningún contrato debería dejar afuera

Antes de discutir si el contrato tiene que ser corto o largo, hay un núcleo que no se negocia. Son las cláusulas que evitan la enorme mayoría de los conflictos y que, bien redactadas, ocupan menos de dos páginas:

• Partes y garantía: nombre completo, DNI y domicilio de todos, incluidos garantes. Tipo de garantía (recibo de sueldo, garantía propietaria, seguro de caución) y qué pasa si esa garantía se cae en el medio del contrato.
• Destino de la unidad: vivienda familiar, uso profesional o comercial. Cambiar el destino sin aviso es una de las causas de conflicto más frecuentes.
• Plazo, fecha de entrega y entrega de llaves: día exacto de inicio y de vencimiento, y en qué condiciones se recibe la unidad.
• Precio, moneda y forma de pago: monto inicial, CBU o alias donde se deposita, día límite de cada mes y quién emite el comprobante.
• Índice y frecuencia de ajuste: nombre exacto del índice y su fuente, cada cuántos meses se aplica y qué se hace si ese índice deja de publicarse.
• Depósito en garantía: monto, moneda, en qué plazo se devuelve, contra qué se puede descontar y cómo se valúa al final del contrato.
• Expensas ordinarias, extraordinarias, impuestos y servicios: quién paga cada uno, con nombre y apellido, sin fórmulas vagas.
• Estado del inmueble e inventario: anexo con fotos fechadas y lista de artefactos, medidores y llaves. Es la cláusula que más discusiones ahorra el día de la devolución.
• Reparaciones: quién repara qué, en cuántos días hábiles y qué puede hacer el inquilino si el propietario no responde a un problema urgente.
• Salida anticipada: con cuánta anticipación se avisa y qué indemnización corresponde. Si el contrato no lo dice, se aplica el esquema general del Código.
• Renovación: con cuántos meses de anticipación se avisa y cómo se negocia el nuevo valor.

Nada de eso es letra chica: son exactamente las preguntas que las dos partes se van a hacer en algún momento. Escribirlas no es desconfiar del otro, es ponerse de acuerdo mientras todavía hay buena predisposición.

Contrato estándar vs. contrato a medida: la comparación sin vueltas

El contrato estándar es el modelo que circula en las inmobiliarias y en internet: cubre lo básico, se completa en un rato y casi nunca genera resistencia del otro lado. El contrato a medida arranca de esa base, pero suma cláusulas pensadas para esa unidad puntual: el aire acondicionado que ya estaba, la cochera que se alquila aparte, el consorcio con reglamento estricto, el inquilino que trabaja desde casa.

■ A favor · ■ En contra · ■ parejo

Ahora bien, más cláusulas no siempre es mejor. Hay situaciones donde el contrato inflado juega en contra y conviene quedarse con el modelo simple:

• Cuando el plazo es de pocos meses y el monto es bajo: el tiempo de negociación cuesta más que el riesgo que cubrís.
• Cuando copiás cláusulas de otro contrato sin entenderlas y terminan contradiciéndose entre sí.
• Cuando la cláusula es abusiva o prohíbe algo que la ley protege: no vale, y encima ensucia el resto del contrato.
• Cuando el nivel de detalle espanta a un buen inquilino con garantía sólida por discutir cosas menores.

La cláusula de ajuste: dónde se gana o se pierde plata de verdad

Es la cláusula más corta del contrato y la que más impacto tiene en el bolsillo. Hoy se puede elegir libremente índice y frecuencia. Los caminos más usados son el IPC del INDEC, el ICL que publica el BCRA (combina salarios e inflación) y el sistema UVA. También hay contratos con porcentajes fijos escalonados: son cómodos de leer y riesgosos si la inflación se mueve distinto de lo previsto, porque alguna de las dos partes queda descolocada.

La frecuencia pesa tanto como el índice elegido, y es lo que casi nadie mira al firmar. Con el mismo indicador, ajustar cada tres meses o cada seis cambia el flujo de plata de manera concreta durante todo el primer año.

Por eso la cláusula tiene que decir cuatro cosas sin ambigüedad: qué índice se usa y quién lo publica, cada cuántos meses se aplica, cómo se redondea el resultado y qué índice sustituto rige si el original deja de publicarse. Un contrato que dice “se ajustará según la inflación” no dice nada: hay varias inflaciones y varias fechas de corte posibles.

Moneda, mora y punitorios: tres líneas que evitan la mitad de las peleas

Hoy se puede pactar el alquiler en moneda extranjera, algo bastante común en unidades premium, amobladas o comerciales. El punto no es solo pactar en dólares, sino aclarar cómo se paga: si se acepta el pago en pesos, con qué cotización y de qué fuente se convierte, y con la referencia de qué día. Sobre un alquiler de USD 600, la diferencia entre tomar el dólar oficial ($1.515 al 11/08/2026, según dolarapi) o el blue ($1.550 a la misma fecha) es de unos $21.000 por mes. Doce meses después, esa línea no escrita se transformó en una discusión con plata real adentro.

La mora es la segunda línea. Conviene fijar el día exacto de vencimiento, desde cuándo empieza a correr el interés, qué tasa de referencia se usa (por ejemplo, la tasa activa del Banco Nación) y a partir de cuántos días de atraso se considera incumplimiento grave. Los punitorios desproporcionados, esos del estilo “5% diario”, suelen caerse si alguien los discute: es preferible una tasa razonable y aplicable que un número inflado que no resiste una revisión.

La tercera es la forma de pago y su rastro. CBU o alias al que se deposita, quién emite el recibo, en qué plazo, y qué comprobante queda de cada mes. En paralelo, el tratamiento impositivo del alquiler se chequea directamente en ARCA (ex AFIP), porque define qué tiene que emitir el propietario y qué puede exigir el inquilino como constancia.

Mascotas, reformas y subalquiler: lo que nadie discute hasta que pasa

Las mascotas son el clásico. El contrato puede permitirlas, condicionarlas o prohibirlas, pero si guarda silencio no hay una prohibición automática, y el reglamento del consorcio puede decir algo distinto de lo que las partes creían. Escribirlo en una línea evita una pelea que arranca al año y medio, cuando el perro ya está adentro y nadie se quiere mover de su posición.

Las reformas y mejoras son el segundo frente. Pintar de otro color, instalar un aire acondicionado, colgar estanterías, cambiar griferías: conviene definir qué se puede hacer sin permiso, qué necesita autorización por escrito y, sobre todo, qué pasa al irse. Si el inquilino instala un split, ¿se lo lleva, se lo descuentan del último mes o queda para la propiedad? Esa sola frase resuelve una discusión que suele terminar en el depósito retenido.

Después vienen las que casi nunca aparecen en el modelo genérico y hoy son cada vez más relevantes: el subalquiler y la cesión del contrato, el uso de la unidad para alquiler temporario a través de plataformas, la contratación de seguros (incendio y responsabilidad civil, y quién los paga), el uso de cochera, baulera y amenities, y las visitas para mostrar la propiedad en los últimos meses, con días y horarios acordados en lugar de llamados sorpresa.

¿Y si el alquiler es temporario? Ahí el contrato juega otro partido

Vale mirar de reojo la alternativa lateral, porque cada vez más propietarios comparan las dos opciones antes de decidir. En un alquiler temporario o turístico, la mitad de las cláusulas de las que venimos hablando pierde sentido: no hay índice de ajuste porque hay tarifa por noche, no hay garantía propietaria porque hay depósito por daños, y el plazo se mide en días, no en años.

Lo que sí importa ahí es otra lista: reserva y seña, política de cancelación, horarios de check-in y check-out, cantidad máxima de huéspedes, reglamento del consorcio sobre ruidos y uso de espacios comunes, limpieza final y responsabilidad por daños. Antes de redactar una sola línea, conviene mirar el número: cuánto deja realmente ese esquema comparado con un alquiler tradicional. Está desarrollado en cuánto se gana con Airbnb en Argentina, con las cuentas de ocupación y costos hechas.

Entonces, ¿qué te conviene según tu perfil?

Propietario de una sola unidad

Es el caso donde más duele equivocarse, porque no hay cartera que compense un mal contrato. Vale la pena invertir en el modelo a medida al menos una vez: se arma un contrato bueno, se usa de base para los siguientes y el costo se amortiza en el primer conflicto que no ocurre. Prioridad absoluta al inventario con fotos, a la cláusula de reparaciones y a la de ajuste.

Inversor con varias propiedades

La lógica cambia: no necesitás doce contratos distintos, necesitás uno bueno y estandarizado, con anexos que varíen según la unidad (inventario, expensas, cochera, reglamento del consorcio). El contrato a medida rinde acá más que en ningún lado, porque el trabajo se hace una sola vez y se replica en toda la cartera.

Inquilino

Al inquilino le conviene el contrato detallado, aunque parezca lo contrario. Cada cláusula que falta se resuelve después en una negociación desigual, y la parte que tiene la propiedad suele tener más espalda para esperar. Las tres líneas que hay que pelear antes de firmar: frecuencia de ajuste, condiciones de salida anticipada y plazos concretos para reparaciones urgentes.

Unidad amoblada, comercial o de valor alto

Acá el modelo genérico directamente no alcanza. Hay muebles y equipamiento que inventariar, un uso que puede cambiar el valor del inmueble, habilitaciones, seguros específicos y montos que justifican con creces los honorarios de una revisión profesional.

El próximo paso es concreto y lleva veinte minutos: agarrá el borrador que tenés sobre la mesa y buscá cinco cosas puntuales: índice y frecuencia de ajuste, moneda y cotización de referencia, reparto de expensas e impuestos, plazos de reparación y condiciones de salida anticipada. Si alguna de esas cinco no está escrita con números, nombres y fechas, ese contrato todavía no está listo para firmar. Cuando las cinco estén, el resto es trámite.

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