Factibilidad y servicios: qué revisar en un terreno antes de comprar

¿Alcanza con ver el poste de luz en la esquina para decir que el lote tiene "todos los servicios"?

Es de las creencias más repetidas cuando alguien empieza a mirar terrenos: si por la calle pasan los cables, hay una boca de agua y se ve el caño de gas en la vereda de enfrente, el lote tiene servicios. Que la red esté en la traza y que la conexión sea posible son dos cosas distintas, y esa diferencia se paga en plata y en meses de espera.

Una distribuidora eléctrica puede tener el tendido pasando por la puerta y aun así no otorgar la potencia que pedís, porque el transformador de esa zona está al límite. Con el gas natural pasa algo parecido: hay barrios con red construida donde las nuevas altas dependen de la capacidad del ramal. Y en agua y cloaca es habitual que la red termine media cuadra antes: extender esos metros suele quedar a cargo del frentista, con proyecto aprobado y obra ejecutada por empresa habilitada.

Por eso la pregunta que sirve no es "¿tiene servicios?" sino "¿qué prestadora me lo confirma por escrito, con qué alcance y hasta cuándo vale ese papel?". Lo demás — el aviso, la foto, lo que cuenta el vecino de al lado — es información útil, no factibilidad.

¿Quién firma la factibilidad y qué papel se pide en cada caso?

El primer mostrador es el municipio. Ahí se saca el certificado urbanístico (en algunos partidos lo llaman plancheta o certificado de zonificación), que dice qué usos están permitidos en esa parcela, cuánto se puede ocupar, qué altura se admite y qué retiros hay que respetar. Se pide con la partida inmobiliaria y la nomenclatura catastral, y es el papel que ordena todo lo que viene después: sin uso permitido, la factibilidad de servicios ni siquiera tiene sentido.

Después va cada prestadora por separado, porque ninguna responde por la otra. Agua y cloaca las certifica la empresa o cooperativa que opera en ese partido; la energía, la distribuidora eléctrica de la zona; el gas natural, la licenciataria que abastece la región. Cada una emite una prefactibilidad o una factibilidad con condiciones y vigencia acotada, y en general aclara si la conexión es directa o si exige obra de extensión, quién la ejecuta y quién la paga.

En paralelo conviene mirar el título: plano de mensura aprobado, partida propia e informe de dominio e inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble, para confirmar quién es el titular y si hay hipotecas, embargos o servidumbres anotadas. El estudio de títulos lo hace el escribano interviniente, y los colegios provinciales — como el Colegio de Escribanos — publican guías y registros de matrículas para verificar con quién estás tratando.

Zonificación: cuánto se puede construir sobre esos m²

Dos lotes de 300 m² en la misma cuadra pueden admitir proyectos muy distintos. Lo que manda es el código de ordenamiento urbano del municipio: superficie ocupada en planta, superficie total construible, altura máxima, retiro de frente, retiros laterales y frente mínimo para subdividir. En la provincia de Buenos Aires esos códigos se enmarcan en el decreto-ley 8912/77 de ordenamiento territorial y uso del suelo, con las modificaciones posteriores, pero la ordenanza local es la que fija los números finos.

Hay además restricciones que no se ven caminando el terreno y que se comen metros útiles: servidumbres de electroducto o de paso, línea de ribera en lotes cerca de un curso de agua, cotas mínimas exigidas en zonas con riesgo hídrico, ochavas obligatorias en esquina. Si el uso que tenés en mente — vivienda unifamiliar, dos unidades, un local, un galpón — no está admitido en esa zona, el precio del lote deja de ser una oportunidad.

¿Cuánto suma llevar los servicios hasta la puerta?

Un terreno sin servicios completos siempre parece más barato, y muchas veces lo es. La cuenta honesta se arma sumando derechos de conexión y medidores, extensión de red si la traza no llega, proyecto y dirección técnica, estudio de suelos cuando hay napas altas o relleno, perforación y tanque si no hay agua de red, y cámara séptica con pozo absorbente donde no hay cloaca. Ninguno de esos ítems se presupuesta bien de memoria: se piden por escrito, con la factibilidad en la mano.

¿Cuándo no conviene avanzar, por más tentador que esté el precio?

Hay situaciones donde el descuento no compensa el riesgo, porque el problema no se arregla con dinero sino con una decisión administrativa que no depende de vos. Estas son las señales que ameritan levantarse de la mesa:

• El lote no tiene partida inmobiliaria propia ni plano de mensura aprobado: no se puede escriturar como parcela independiente.
• El loteo no está aprobado por el municipio y te ofrecen boleto de compraventa en cuotas con la regularización "en trámite", sin fecha.
• Está por debajo de la cota exigida o en zona de riesgo hídrico, y el relleno más el movimiento de suelo cuesta lo mismo que el terreno.
• La zonificación no admite el uso que tenías pensado, y el cambio depende de una ordenanza que todavía no existe.
• Una servidumbre, una línea de alta tensión o los retiros obligatorios dejan una superficie útil mucho menor que la del plano.
• El vendedor no consigue ninguna factibilidad por escrito y presiona para firmar igual, con seña no reembolsable.

Un caso intermedio, que sí puede negociarse: la prestadora confirma que hay capacidad pero exige extensión de red a cargo del comprador. Ahí no hay que descartar el terreno, hay que llevar el presupuesto de esa obra a la mesa y descontarlo del precio.

El próximo paso concreto: tres papeles antes de señar

Si ya tenés un lote en la mira, el orden es simple. Pedí el certificado urbanístico en el municipio con la nomenclatura catastral. Presentá las solicitudes de factibilidad en agua, energía y gas, cada una por su cuenta. Y sacá el informe de dominio e inhibiciones junto con el plano de mensura para verificar el título. Con esos tres frentes cubiertos ya sabés si el proyecto que imaginás entra en ese terreno y cuánto cuesta ponerlo en marcha.

Mientras los trámites corren, la herramienta que te protege es el boleto de compraventa: se puede firmar condicionado a la obtención de las factibilidades, con plazo cierto y devolución de la seña si alguna no sale. Que esa cláusula la redacte el escribano y quede clara desde el principio, con la inmobiliaria al tanto, evita la discusión más cara de todas — la que llega cuando ya pagaste.

Preguntas frecuentes