Ventaja impositiva del fideicomiso: por qué la oferta pública no tributa Ganancias

La exención de Ganancias no viene del fideicomiso

La enorme mayoría de los fideicomisos inmobiliarios que se ofrecen en la Argentina paga Impuesto a las Ganancias, y sin embargo la frase «el fideicomiso no tributa Ganancias» aparece en casi todas las presentaciones de proyecto. No es una mentira: es una verdad que pertenece a otro producto. El beneficio no lo otorga la figura del fideicomiso, sino un requisito muy concreto que pocos desarrollos cumplen: haber colocado sus certificados por oferta pública con autorización de la Comisión Nacional de Valores.

El punto de partida es el texto ordenado 2019 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, que en su artículo 73 incluye entre los contribuyentes de la tercera categoría a los fideicomisos constituidos en el país conforme al Código Civil y Comercial. Traducido: por regla general, el fideicomiso es un sujeto que liquida y paga, con la misma escala que una sociedad anónima —25%, 30% o 35% según el tramo de ganancia neta, con tramos que se actualizan cada año por IPC, según la Ley 27.630— y con una retención adicional del 7% cuando distribuye utilidades a personas humanas.

La única excepción que trae la propia norma no es una exención: es un traslado. Cuando el fiduciante tiene además la calidad de beneficiario —el caso típico del fideicomiso «al costo», donde quienes aportan el terreno y el dinero son los mismos que reciben las unidades funcionales—, el vehículo no liquida el impuesto, pero el resultado se incorpora a la declaración jurada de cada fiduciante-beneficiario. Y esa excepción, aclara la ley, no corre para los fideicomisos financieros ni cuando el fiduciante-beneficiario es un sujeto del exterior.

¿Qué significa exactamente que un fideicomiso tenga oferta pública?

Oferta pública no quiere decir «vender participaciones a mucha gente». Es un régimen con reglas propias: los valores fiduciarios se emiten al amparo de un prospecto aprobado por la CNV, el fiduciario tiene que ser una entidad financiera o una sociedad inscripta en el registro de fiduciarios financieros del organismo, la emisión se califica, se audita con periodicidad y los certificados se listan en un mercado autorizado, donde cualquier inversor puede comprarlos o venderlos.

Del otro lado está el fideicomiso privado, que es un contrato entre partes identificadas. Se firma, se instrumenta ante escribano cuando hay inmuebles de por medio, tiene su fiduciario, su reglamento y su plan de obra, y funciona perfectamente para un edificio de veinte unidades. Lo que no tiene es autorización de la CNV. Sin esa autorización no hay tratamiento fiscal preferencial, por más prolijo que sea el contrato y por más inversores que participen.

La misma lógica se extendió con la Ley 27.440 de Financiamiento Productivo (2018) a los fondos comunes de inversión cerrados, hoy la otra vía por la que el ladrillo argentino llega al mercado de capitales. También ahí el disparador es idéntico: colocación por oferta pública con autorización del organismo. El vehículo cambia; la llave, no.

¿Quién paga Ganancias cuando el vehículo no paga?

Acá está la parte que las presentaciones suelen dejar afuera. Que el vehículo no tribute no significa que la renta quede sin impuesto: significa que el vehículo es fiscalmente transparente y la renta se atribuye a quienes tienen los certificados. La Ley 27.440 excluyó de la condición de sujeto a los fideicomisos financieros y a los fondos cerrados que funcionan como vehículos de inversión colocados por oferta pública, y el gravamen pasa a la cabeza del inversor.

Lo que ocurre en esa cabeza depende de quién sea el inversor. El título impositivo de la Ley 24.441 —vigente aun después de que el Código Civil y Comercial derogara su parte contractual— exime del IVA a las operaciones financieras vinculadas a la emisión, suscripción y colocación de estos valores, y del Impuesto a las Ganancias a los intereses y a los resultados de su compraventa, con una excepción expresa para los sujetos que llevan balance impositivo. Y remata con la condición que define todo: el tratamiento se aplica cuando los títulos se colocan por oferta pública.

El resultado práctico es que una persona humana residente que compra certificados de un fideicomiso financiero listado recibe un tratamiento sustancialmente más benigno que el mismo inversor en un fideicomiso privado. Una sociedad que hace exactamente lo mismo computa ese resultado en su balance impositivo y paga como cualquier otra renta de tercera categoría. El beneficio existe, pero tiene destinatario.

Cuánto pesa la diferencia en la cuenta final

El costo fiscal de no tener oferta pública es medible. Un fideicomiso privado con beneficiarios distintos del fiduciante que cierra el proyecto con utilidad tributa la escala del artículo 73 y, cuando reparte, retiene el 7% sobre lo distribuido a personas humanas. Combinadas, esas dos capas dan una carga efectiva de 30,25% si toda la ganancia cae en el tramo del 25%, de 34,9% en el tramo del 30% y de 39,55% en el tramo del 35%.

Hay un detalle que agrava la comparación y casi nunca se menciona: el impuesto se determina en pesos sobre utilidades nominales, mientras el proyecto se piensa en dólares. Con una inflación mensual de 2,11% (IPC nacional, nivel general, al 01/07/2026 según INDEC), buena parte de esa «ganancia» es actualización de precios. El ajuste por inflación impositivo corrige una porción del efecto, pero el vehículo termina tributando sobre una base engordada por la nominalidad.

¿Tu proyecto puede acceder a ese régimen?

La pregunta no se responde mirando el proyecto ni la calidad del desarrollador, sino la estructura jurídica y quiénes son los beneficiarios. Tres caminos posibles, tres tratamientos distintos, y solo uno saca el impuesto del medio.

Notá algo importante del esquema: el fideicomiso «al costo» clásico, ese donde el grupo que pone la plata es el mismo que se queda con los departamentos, no paga a nivel del vehículo. No porque esté exento, sino porque el impuesto viaja a la declaración de cada uno. Muchos proyectos venden esa característica como si fuera el beneficio de la oferta pública, y no lo es.

Qué cuesta el pasaporte a la oferta pública

Si el ahorro es tan claro, la pregunta obvia es por qué no lo hacen todos. La respuesta está en la estructura de costos. Salir al mercado de capitales exige estructuración legal y contable especializada, un fiduciario financiero inscripto, calificadora de riesgo, auditoría externa con informes periódicos, agente colocador, prospecto, aranceles del organismo y del mercado donde se listen los valores. Sumado, el trámite se mide en meses, no en semanas.

Y casi todo ese gasto es fijo: cuesta prácticamente lo mismo estructurar una emisión chica que una grande. Por eso el ahorro fiscal recién compensa a partir de cierto volumen, y por eso la enorme mayoría del ladrillo argentino se financia con fideicomisos privados, donde el contrato se arma en semanas y el desarrollador conserva el control total del proyecto.

Hay otro factor de conversión que conviene tener presente: las emisiones inmobiliarias se piensan en dólares pero se suscriben y liquidan en pesos. Con el MEP en $1.521,60 al 17/08/2026 (según dolarapi), esa traducción es la que define en la práctica si el ahorro impositivo alcanza para pagar toda la estructura o si termina siendo un costo disfrazado de beneficio.

Los impuestos que siguen corriendo igual

La exención de la que hablamos es quirúrgica: alcanza a la operatoria financiera de los valores fiduciarios y al impuesto sobre esa renta. No convierte al proyecto en un objeto libre de impuestos. Lo que sigue existiendo, con oferta pública o sin ella:

• IVA de la obra. La construcción, los materiales y los honorarios profesionales siguen alcanzados; la exención de la Ley 24.441 apunta a las operaciones financieras de emisión y colocación, no al desarrollo.
• Ingresos Brutos. La actividad del fideicomiso tributa en la jurisdicción donde se desarrolla, con alícuotas y regímenes de retención propios de cada provincia.
• Impuesto de Sellos. El contrato, el boleto de compraventa y la escritura tienen su costo según la jurisdicción, y en operaciones grandes no es marginal.
• Bienes Personales. La tenencia de los certificados o de la unidad funcional entra en la declaración del inversor, con su propia valuación y mínimo no imponible.
• Impuesto cedular en la venta posterior. Si después vendés el inmueble adquirido a través del fideicomiso, esa operación tiene su tratamiento propio según la fecha de adquisición y el destino del bien.

Por eso la comparación honesta entre dos proyectos nunca se hace sobre la línea «paga o no paga Ganancias», sino sobre el flujo neto de todos los impuestos, comisiones y plazos hasta la escritura.

Fideicomiso privado o financiero con oferta pública: cómo se comparan

Ninguna de las dos estructuras es superior en abstracto. Resuelven problemas distintos, para escalas distintas y para perfiles de inversor distintos.

■ A favor · ■ En contra · ■ parejo

Leída así, la ventaja impositiva deja de ser un argumento suelto y pasa a ser una de ocho variables. Un desarrollo de barrio con veinte unidades y aportantes que serán los propios propietarios no gana nada persiguiendo la oferta pública; un proyecto que necesita captar cientos de inversores y ofrecerles una salida antes de la escritura, sí.

Cómo leer una oferta que promete «exento de Ganancias»

La buena noticia es que el requisito es binario y verificable: la autorización de oferta pública existe o no existe, y consta en una resolución del organismo. Estas son las señales de que algo no cierra:

• Te dicen «exento de Ganancias» pero no pueden darte el número ni la fecha de la resolución de la CNV que autorizó la oferta pública.
• El contrato prevé beneficiarios distintos del fiduciante y, aun así, el flujo proyectado no descuenta impuesto alguno a nivel del fideicomiso.
• La rentabilidad se muestra «neta de impuestos» sin aclarar cuáles ni en cabeza de quién quedan.
• Te ofrecen «los beneficios del fideicomiso financiero» en una colocación privada entre conocidos.
• El fiduciario no está inscripto en ningún registro y además construye, comercializa y controla la rendición de cuentas.

El próximo paso, si estás evaluando entrar a un proyecto, es concreto y se hace antes de firmar nada: pedí por escrito tres cosas —el encuadre que se le da al fideicomiso frente al artículo 73, quién liquida el impuesto y con qué escala, y si hay autorización de oferta pública, el número y la fecha de la resolución—. Verificá esa autorización en el registro público de la Comisión Nacional de Valores, contrastá el tratamiento con un contador y recién ahí compará el rendimiento prometido contra lo que cuesta hoy comprar directo entre las propiedades publicadas en la misma zona. Si el número solo cierra gracias a una exención que nadie puede acreditar, el número no cierra.

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