Etapas de obra: cuánto pesa cada una en el costo final

¿Cuánto pesa cada etapa de obra en el costo total?

Cuando una casa ya tiene los muros levantados, la losa colada y el techo puesto, la sensación es que lo difícil quedó atrás. En plata, no: en una obra tradicional todavía falta gastar alrededor de la mitad del presupuesto. Esa es la razón real detrás de las obras que se frenan justo cuando parecían estar por terminar.

La plata no se va pareja a lo largo de la obra. Hay etapas que consumen mucho material y poca decisión, otras que son casi todo mano de obra especializada, y otras —las terminaciones— donde el mismo metro cuadrado puede costar el doble o el triple según lo que elijas. Entender ese reparto sirve para dos cosas concretas: saber cuánta plata tenés que tener disponible en cada momento y darte cuenta cuándo un presupuesto está incompleto.

Este es un reparto orientativo para una vivienda unifamiliar de construcción tradicional, sin sótano ni piscina. No es una regla fija: cambia con el terreno, la cantidad de plantas y, sobre todo, con el nivel de materiales que elijas para el final.

Sumado, todo lo que va hasta el techo terminado ronda la mitad. La otra mitad se reparte entre instalaciones, terminaciones y equipamiento fijo, que es exactamente donde la mayoría de los presupuestos caseros se quedan cortos.

Obra gruesa o terminaciones: ¿cuál se lleva más presupuesto?

Rubro por rubro, la obra gruesa es la partida más grande y la más vistosa: hierro, cemento, ladrillo, encofrados y una cuadrilla trabajando todos los días. Pero medida como bloque, la suma de instalaciones y terminaciones le empata o la supera, con una diferencia que cambia todo: es mucho menos previsible.

La obra gruesa se computa con bastante exactitud. Un proyecto aprobado permite calcular metros cúbicos de hormigón, kilos de hierro y cantidad de ladrillos con un margen chico de error. La terminación no funciona así: entre un cerámico nacional y un porcelanato importado, o entre una abertura de aluminio estándar y una carpintería con DVH, hay diferencias de dos o tres veces sobre el mismo m². El presupuesto no se dispara por un error de cálculo, se dispara por decisiones que se toman tarde y de a una.

■ A favor · ■ En contra · ■ parejo

El error clásico no es elegir mal una etapa: es presupuestar la obra gruesa con precisión de escribano y las terminaciones con un número redondo "para lo que falta". De ahí sale la obra que queda con las paredes levantadas y las aberturas tapadas con nylon durante dos años.

Ejemplo resuelto: cómo se reparte un presupuesto de 100 m²

Para verlo en números, tomemos un presupuesto total hipotético de $100.000.000 para una casa de 100 m² de construcción tradicional. El número es ilustrativo, no es un precio de mercado ni una cotización: sirve únicamente para ver proporciones. Si querés el orden de magnitud real del m² terminado, está desarrollado en cuánto cuesta construir una casa.

Lo que muestra el ejercicio es incómodo pero útil: cuando la casa está cerrada, con techo puesto y paredes levantadas, se lleva gastado menos de la mitad. El "ya está casi lista" que dicen los vecinos aparece cuando todavía falta el 52% del dinero. Y ese 52% es, encima, la parte que no se puede pagar en cuotas del corralón ni resolver con esfuerzo propio los fines de semana.

¿Qué etapa conviene reforzar según para qué construís?

No existe un reparto ideal universal. Existe un reparto que se ajusta a lo que vas a hacer con esa casa, y ahí sí las decisiones se ordenan solas.

Si construís para vivir muchos años ahí, la plata rinde más en lo que no se cambia sin romper: aislación térmica e hidrófuga, instalación eléctrica con capacidad de sobra, cañerías bien dimensionadas y carpinterías buenas. Los pisos y la pintura se renuevan cuando haya presupuesto; una aislación mal hecha la pagás todos los inviernos y todos los veranos, en confort y en factura.

Si construís para alquilar, la lógica es otra: durabilidad antes que diseño. Pisos y grifería que aguanten rotación, baño y cocina completos y sencillos, materiales que se consigan en cualquier corralón cuando haya que reponer. Cada terminación exótica es un problema de mantenimiento a futuro y un costo que vuelve, contrato tras contrato.

Si construís para vender, las terminaciones y el frente pesan en el precio de lista, es cierto. Pero el comprador con crédito hipotecario y quien hace la tasación miran otra cosa: planos aprobados, final de obra, instalación de gas habilitada y superficie coincidente con la escritura. Una casa impecable sin final de obra no es apto crédito y se queda afuera de una porción enorme de la demanda.

El tiempo también cuesta: qué pasa cuando la obra se estira

Ninguna planilla de etapas aguanta si los plazos se estiran. Con el IPC nacional en 2,11% mensual, según el último dato del INDEC disponible al 01/07/2026, seis meses de demora al mismo ritmo suman cerca de 13% acumulado. Y no sobre la obra entera: sobre el saldo pendiente, que es justamente la parte de instalaciones y terminaciones. Postergar la etapa más cara es, en la práctica, indexarla.

Después está la parte dolarizada. Hierro, cemento y todo lo que tenga componente importado se mueven con el tipo de cambio: el dólar oficial estaba en $1.510 al 14/08/2026 y el blue en $1.545 al 16/08/2026, según dolarapi. Con la brecha corta, comprar materiales por anticipado tiene menos sentido especulativo que en otros momentos, pero conviene igual cerrar precio de aberturas y carpinterías con anticipación: son las partidas de mayor plazo de entrega.

Si además estás financiando con un crédito hipotecario UVA, hay una tercera variable en juego: la UVA cotizaba $2.068,01 al 08/08/2026 según el BCRA y ajusta la cuota mes a mes. Cada mes extra de obra es un mes más pagando alquiler y cuota al mismo tiempo.

El próximo paso es concreto y se hace antes de firmar cualquier cosa: pedí el presupuesto abierto por etapa, con materiales separados de mano de obra, y exigí que instalaciones, aberturas y terminaciones tengan un número propio y no aparezcan como un "resto". Con ese total en la mano, comparalo contra lo que piden hoy las casas ya terminadas en la zona donde querés vivir. Si construir no gana por un margen claro, lo que ganás comprando hecho es el año y medio que no pasás en obra.

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